Alors que la réforme a été évoquée depuis maintenant des décennies et sans cesse repoussée, il semble que le Gouvernement veuille remettre sur les rails le dispositif aboutissant à des valeurs locatives révisées pour les locaux d’habitation. Cette réforme est en effet inscrite dans le projet de loi de Finances (PLF) pour 2020 qui en précise les grandes lignes et le calendrier. En quoi consiste-t-elle ? Quand sera-t-elle en vigueur ? Quels sont les effets à attendre sur votre taxe foncière ou votre taxe d’habitation ?
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Pourquoi une réforme des valeurs locatives cadastrales ?
La valeur locative cadastrale d’un bien est celle qui sert de base d’imposition à plusieurs impôts locaux notamment la taxe d’habitation et la taxe foncière. Fixée par l’administration fiscale en accord avec les communes, elle repose sur un montant du loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait retirer de son bien, s’il le louait.
Vous venez d’acquérir un bien immobilier dans l’ancien, à titre de résidence principale ou secondaire notamment locatif ? Savez-vous que, sauf exception, la base actuellement retenue par l’administration fiscale pour le calcul de la valeur locative de cet appartement ou de cette maison date de 1970, date de référence de la dernière révision (avec une actualisation en 1980). Dans la majorité des cas celles-ci sont devenues obsolètes, en raison des nombreuses évolutions qu’ont connu certaines zones d’habitat ou habitats eux-mêmes, depuis cette époque : certains ont pu connaître des améliorations, être plus recherchés, connaître peu d’évolution de standing, ou encore être très délaissés.
Les collectivités locales aiment à rappeler qu’il faudrait solutionner l'incohérence persistante entre valeur locative cadastrale et valeur locative théorique qui les prive de ressources propres, tout en redoutant la réaction de leurs administrés lorsqu’ils recevront leurs impôts locaux à la suite de révisions.
Revoir ces bases serait une juste compensation à une iniquité territoriale manifeste, estime Gérald Darmanin, Ministre de l'Action et des Comptes publics.
La révision des valeurs cadastrales consiste donc à une mise à jour de ces valeurs établies en janvier 1970, dans un but d’équité.
Une réforme sans cette repoussée pour les locaux d’habitation
La réforme consistant à une révision des valeurs locatives cadastrales est un véritable serpent de mer. Evoquée à maintes reprises et toujours repoussée, elle a toutefois été réalisée pour les seuls locaux professionnels, lors du quinquennat de François Hollande.
A noter que pour les locaux d’habitation une expérimentation a été menée dans cinq départements (Charente-maritime, Nord, Orne, Paris et Val-de-Marne) et a fait l’objet d’un rapport remis au Parlement. Au niveau national, la généralisation d’une telle expérimentation n’a pas suivi. Bercy rappelait fin 2018 dans une réponse ministérielle qu’elle « nécessitera de recenser tous les locaux (environ 46 Millions), de récolter des données afférentes aux loyers et de définir des secteurs d'évaluation, à l'instar des locaux professionnels ».
De son côté, Gérald Darmanin précisait récemment que « le prochain projet de loi de finances autorise Bercy à travailler sur ce point en 2021, en collectant les données locatives des habitants, et qu’à partir de 2022 la réforme puisse être mise en place sur une durée de cinq à dix ans ».
PLF pour 2020 et calendrier de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation
Le gouvernement a donc décidé de rouvrir le sujet de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, mais en prenant son temps pour une réforme.
Il souhaite que cette révision générale ne débute pas avant la fin de la suppression de la taxe d’habitation et donc pas avant la fin du quinquennat. Il y aurait deux étapes à partir de 2023 :
- Au premier semestre 2023, les propriétaires bailleurs devront déclarer à l’administration les informations concernant leurs logements donnés en location.
- En 2026, la refonte produira ses premiers effets sur les impôts locaux concernés.
La base sera ensuite mise à jour chaque année. Les bailleurs y participeront en déclarant chaque année le loyer perçu pour chacun de leurs logements.
Quels contribuables seraient les plus impactés en cas de revalorisation des valeurs locatives ?
L’objectif d’une telle réforme est d’aboutir à davantage d’équité en imposant plus justement les contribuables en fonction de la valeur locative "théorique" actuelle c’est-à-dire en fonction de ce qu’ils possèdent réellement. La question reste de savoir quels seraient les contribuables les plus impactés ?
Il est difficile de prévoir aujourd'hui l'impact précis pour chaque logement. Toutefois, actuellement ce sont en toute logique souvent les logements neufs et donc les plus récents qui sont plus taxés que les logements anciens, du fait d’éléments de confort et de standing mieux pris en compte. Par ailleurs, si à l’époque les valeurs locatives ont été pondérées en fonction d’éléments de confort interne, de situation, de standing et d’état, la valorisation de tous ces indicateurs a beaucoup évolué.
Ce sont donc pour les logements anciens que les conséquences de la remise à plat des valeurs locatives devraient se faire davantage sentir car ils bénéficient souvent d'une valeur locative sous-estimée. C’est aussi le cas de logements situés dans les quartiers dont la cote a beaucoup évolué depuis les années 1970.
Comme pour les locaux professionnels qui ont désormais nouvelle valeur locative révisée, un dispositif de lissage devrait être mis en place. Son objet : introduire une progressivité dans les effets de la réforme en lissant dans le temps (sur 10 ans pour les locaux professionnels) l'augmentation -ou la baisse- de cotisation induite par la nouvelle valeur locative révisée.
Nous devrions savoir mi-décembre lors du vote définitif de la loi de finances pour 2020, si le calendrier de la réforme des valeurs locatives est adopté tel quel.
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