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Quelles règles et quel régime fiscal s’appliquent lorsque l’on décide de louer une pièce meublée de sa résidence principale ?

Si vous louez une chambre de votre habitation principale, le montant des loyers issus de cette location meublée peut être exonéré d’impôt sur le revenu. Encore faut-il que cette location remplisse certaines conditions. Vous devez notamment consentir un prix "raisonnable" dans la limite de certains plafonds pour bénéficier de leur non-taxation. Décryptage.

Mettre en location une chambre de sa résidence principale : une pratique qui se développe

Plusieurs raisons peuvent inciter un particulier à louer une chambre ou plusieurs pièces de son logement. Fréquemment avec le départ des enfants, les besoins évoluent sans que l’on souhaite toujours déménager. Pour faire face à une baisse de revenus ou arrondir ses fins de mois, vous avez alors la possibilité de louer une chambre notamment à l’année. On parle aussi de "chambre chez l’habitant".

Mais l’intérêt peut dépasser le cadre financier. C’est le cas lorsqu’une personne, souvent âgée, souhaite développer des relations avec des personnes plus jeunes, notamment des étudiants français ou étrangers. Ces derniers peuvent leur apporter présence ou aide pour des petites tâches quotidiennes.

Dans quel cadre réglementaire et fiscal, ce type de location se situe ?

Que vérifier avant de louer une chambre de sa résidence principale ?

N’oubliez pas que si votre location constitue l’habitation principale du résident vous avez l’obligation de louer un logement qui répond aux critères de décence et de sécurité selon la notion de la loi Solidarité et renouvellement urbains, dite "SRU", du 13 décembre 2000. Les caractéristiques de décence sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. La pièce doit être meublée en respectant la liste des équipements obligatoires.

La location doit être contractualisée par un bail mais il n’existe pas de bail spécifique à ce type de location. C'est un contrat pour location meublée que vous signerez avec votre locataire. Il y a le bail classique pour location meublée mais selon les cas, pensez aussi à l’éventuel bail étudiant ou encore au récent "bail mobilité" créé par la loi ELAN.

Il est important de contacter son assureur habitation pour vérifier dans quelles conditions les risques liés à cette location seront couverts.

Des loyers exonérés sous certaines conditions

Quelle fiscalité s’applique aux loyers perçus au titre d'une location meublée faisant partie de votre habitation principale ? Les montants sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais ces montants peuvent être exonérés si cette location répond à certains critères (article 35 bis du CGI), notamment un plafond de loyer. Les conditions à remplir sont les suivantes :

  • la ou les pièces louées doivent constituer pour le locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire dans le cas de certains emplois saisonniers, en application du 3° de l'article L1242-2 du code du travail),
  • le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables.

A noter que parallèlement cet article prévoit que "les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 € par an".

Un prix de location fixé dans des limites raisonnables

Le critère du prix de location "fixé dans des limites raisonnables", nécessite quelques précisions.

Si vous êtes éligible à l’exonération, il n’y a aucun impôt à payer si le loyer de cet hébergement ne dépasse pas un certain plafond à l’année, établi en fonction du nombre de mètres carrés et de la localisation du bien immobilier. Il existe deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, en deçà desquels le loyer est regardé comme raisonnable par l'administration fiscale. Ils sont réévalués chaque année.

Au titre de l'année 2020, ces plafonds s'élèvent à 190 € pour les locations réalisées en Ile-de France, et à 140 € pour les locations réalisées dans les autres régions. Pour les revenus 2019 ils étaient respectivement de 187 et 138 euros. À vous de vous assurer de ne pas dépasser cette limite. Par exemple, cela représente pour une pièce de 15 m² un loyer hors charges de 237 euros (190 € X 15 m2 / 12 mois) par mois en Ile-de-France. Si vous décidez de louer plus cher cette chambre vous serez alors imposé sur l’ensemble de ces revenus fonciers au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et plus souvent du micro BIC si vos recettes annuelles globales de locations meublées n’excèdent un certain plafond annuel.

En cas de doute, n’hésitez pas à interroger l’administration fiscale.

Crédit photo : Getty images