Certains travaux sont à la charge du locataire… quand d’autres incombent systématiquement au propriétaire. Quels sont les droits du locataire en cas de gros travaux ?
Locataire : quelles sont les dépenses à prévoir ?
La liste des travaux que doit payer votre locataire dans le cadre d’un investissement locatif est définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Cette liste recouvre les travaux relevant de l’entretien courant du logement et des réparations locatives. Il peut s’agir, par exemple, de l’entretien de l’installation électrique, du chauffage et de la plomberie, etc.
Le montant des travaux correspondants s’ajoute aux charges locatives récupérables (eau froide, chauffage, etc.). Ainsi, le locataire doit faire face à trois types de dépenses :
- les charges récupérables ;
- l’entretien courant et les réparations locatives ;
- les impôts et taxes relatifs à des services qui bénéficient directement au locataire. Ainsi, le propriétaire peut demander au locataire le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, payée en même temps que la taxe foncière;
- les factures de gaz et d’électricité : le locataire choisit librement son fournisseur d’électricité et de gaz. Il a le choix entre les fournisseurs historiques et les fournisseurs alternatifs.
Bon à savoir
Ces travaux sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location.
Propriétaire ou locataire : qui doit prendre à sa charge les travaux de confort ?
Votre locataire peut par ailleurs réaliser certains travaux de confort de sa propre initiative : peinture, pose de papier peint, remplacement de la moquette par du parquet…
Au départ du locataire, le propriétaire peut exiger du locataire qu’il remette en état le logement. Si le locataire refuse de s’exécuter, le propriétaire a la possibilité de lui proposer une solution amiable ou bien de le poursuivre en justice.
Dans tous les cas, les travaux relevant de l’agrément personnel ou du confort (en-dehors du confort énergétique, très réglementé) sont à la charge du locataire si c’est lui qui en est à l’origine.
Quels travaux incombent au propriétaire ?
De son côté, le propriétaire doit prendre à sa charge certains travaux visant à garantir la mise en conformité ou la décence du logement qu’il loue : électricité, alimentation en eau potable, entretien des canalisations, remplacement de la chaudière ou du chauffe-eau électrique…
Au moment de la mise en location, les diagnostics immobiliers permettent au locataire de s’assurer que certains travaux obligatoires ont été effectués.
Bon à savoir
Le propriétaire peut demander, en plus du loyer et des charges, une contribution du locataire au partage des économies d’énergie lorsqu’il a réalisé des travaux de rénovation énergétique dans le logement ou dans les parties communes.
Au-delà de l’entretien courant ou de l’amélioration du logement, les travaux peuvent résulter de dégradations commises à l’intérieur du logement. En fonction du motif des dégradations (vétusté, négligence, cas de force majeure, cambriolage…), les textes définissent qui, du propriétaire ou du locataire, doit prendre en charge les travaux. Il convient donc de se renseigner spécifiquement pour chaque cas.
Les assurances habitation protègent le locataire comme le propriétaire pour tous types de désagraments. L'assurance habitation GMF permet par exemple de couvrir le bien en cas de sinistre et de déclencher une assistance au domicile pour des travaux de plomberie ou de chauffage.
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