Que faire en cas de divorce, notamment si on a emprunté à deux pour acheter un bien immobilier ? Deux solutions sont possibles : la revente ou le rachat de soulte. Dans le second cas, le parcours est très réglementé.
Lors d’un divorce, si un des deux conjoints souhaite conserver le bien, il devra procéder en trois étapes.
1. Procéder à une estimation immobilière précise
Si un des deux époux souhaite conserver le bien, il devra verser une compensation financière à l’autre époux pour récupérer la pleine propriété du bien commun. Cette compensation est appelée la soulte.
Avant toute chose, il est nécessaire de faire estimer la valeur du bien immobilier considéré. Cette estimation se doit d’être objective afin d’éviter toute contestation de la part de l’une ou l’autre partie. C’est pourquoi il est recommandé de s’attacher les services d’une agence immobilière ou d’un notaire.
Bon à savoir
Dans le cadre d’une estimation immobilière, le notaire dresse un acte authentique, ayant le statut d’attestation de valeur. Des frais seront prélevés pour l’établissement de cet acte.
Si l’estimation par un notaire occasionne des frais, ce n’est pas nécessairement le cas pour une agence immobilière. Afin d’en savoir plus, n’hésitez pas à prendre contact avec un ou plusieurs agents immobiliers.
2. Financer le rachat de parts
Généralement, le montant de la soulte est égal à la valeur nette du bien (c’est-à-dire hors crédit immobilier), divisée par deux (si les époux sont propriétaires à 50% chacun).
Bon à savoir
Si la réparation de la propriété entre les conjoints n’était pas équitable, notamment en raison des apports de chacun (exemple : 60 % pour le premier conjoint, 40 % pour le second), le notaire en tiendra compte.
Pour financer la soulte, l’époux concerné peut soit puiser dans son épargne, soit solliciter un prêt immobilier. La banque appliquera alors les mêmes critères de solvabilité et d’endettement que pour n’importe quel crédit immobilier. Cela suppose que le conjoint qui souhaite reprendre le bien ait une situation financière suffisamment confortable pour reste en-deçà du seuil des 33 % d’endettement.
3. Racheter la soulte
Le conjoint qui récupère la pleine propriété verse à l’autre le montant de la soulte.
Différents frais sont également à prendre en compte et à intégrer au calcul, tels que les pénalités de remboursement anticipé éventuelles du précédent crédit, les frais de garantie de remboursement du nouveau crédit ou encore les frais de notaire (honoraires et émoluments). Des droits de mutation s’ajoutent à cette liste, en raison du changement de propriétaire.
Bon à savoir
Le rachat de soulte est également possible en cas d’héritage. Plusieurs personnes peuvent devenir propriétaires en indivision d’un ou de plusieurs biens. Un des héritiers peut alors racheter les parts des autres bénéficiaires.
Il existe une autre possibilité si aucun des conjoints ne souhaite reprendre le bien : sortir de l’indivision. Dans ce cas, le bien immobilier est mis en vente. Les deux époux récupèrent chacun une quote-part du produit de la revente à hauteur des parts qu’ils détiennent.
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