En 2020, les règles de fonctionnement de la copropriété vont changer. Plusieurs mesures ont été prises cet automne par ordonnance en complément de ce que prévoyait la loi Elan de novembre 2018, pour une entrée en vigueur au 1er juin prochain. Comment, cette réforme va permettre de moderniser, faciliter et assouplir les rapports au sein de la copropriété ? Parmi les principales évolutions, citons les pouvoirs accrus dont va disposer le conseil syndical, des règles de vote en AG destinées à faciliter les décisions, un régime dérogatoire pour les petites copropriétés...
Une réforme de la copropriété dans la loi Alur de 2018
Les règles de fonctionnement des copropriétés vont changer le 1er juin 2020. Un bref retour en arrière pour comprendre le contexte. La loi ELAN du 23 novembre 2018 avait donné une habilitation au gouvernement de prendre des ordonnances afin de réformer le régime de la copropriété dont l’origine remonte à la loi du 10 juillet 1965. C’est chose faite avec l'ordonnance du 30 octobre 2019 dont les différentes modifications prévues seront applicables, pour la plupart, au 1er juin 2020.
Davantage de pouvoir pour le conseil syndical : la délégation expresse
Le conseil syndical est une instance composée de copropriétaires désignés par leurs pairs. Il consiste en un relais entre le syndic et les copropriétaires. Il émet des avis et effectue un contrôle de gestion du syndic. Grâce à cette réforme, il voit ses pouvoirs renforcés.
L’Assemblée générale des copropriétaires pourra lui déléguer le pouvoir de prendre seul des décisions relevant en principe d’un vote à la majorité simple de l’Assemblée générale, assouplissant ainsi la prise de décision.
Le Conseil syndical devra avoir obtenu la délégation expresse de l’Assemblée générale par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Pour deux ans et dans la limite d’un budget maximal de sommes à engager, il aura le pouvoir de prendre à titre d’exemple des décisions de travaux.
Certains sujets resteront totalement exclus de la délégation expresse, notamment ceux afférant à l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel…
Davantage de passerelles de majorités
L’absentéisme lors des AG complique et bloque parfois le fonctionnement de la copropriété lorsqu’il s’agit de certaines décisions importantes qui, nécessitant une majorité qualifiée, ne peuvent aboutir à un vote. C’est particulièrement le cas dans des résidences où il y a de nombreux propriétaires bailleurs absents et qui ne donnent pas procuration.
Plusieurs mesures sont destinées à simplifier la prise de décision au sein des copropriétés. Parmi elles, l’une consiste en une généralisation du mécanisme dit de la "passerelle", mesure assez technique. A compter du 1er juin 2020, une passerelle est mise en place entre la double majorité qualifiée de l’article 26 (deux tiers des voix) et la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires). En pratique, si la décision n’a pas reçu la majorité requise, mais qu’un minimum de copropriétaires (le tiers des voix des copropriétaires) a voté en ce sens, il sera possible de procéder immédiatement à un second vote à la majorité inférieure.
De même, pour limiter l’absentéisme, les votes par correspondance seront facilités. La possibilité du vote par correspondance avant la tenue de l'AG, sera prise en compte. Il est donc prévu une modification des modalités d'appréciation du seuil de majorité. La majorité de droit commun (dite simple ou article 24 de la loi de 1965) au sein de la copropriété sera donc à compter du 1er juin 2020 celle des voix exprimées "des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance".
Un fonctionnement des petites copropriétés simplifié
Une mesure tend à simplifier le fonctionnement des petites copropriétés, celles qui comportent au maximum 5 lots ou celles dont le budget prévisionnel est de moins de 15 000 € pendant 3 années consécutives. Pour elles, la constitution du conseil syndical n’est pas obligatoire. Il est prévu que les décisions peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sauf pour le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes annuels.
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