Vous vous apprêtez à réaliser un achat immobilier ? Peut-être devrez vous effectuer une simulation de crédit immobilier. Vous allez probablement devoir estimer votre capacité d’emprunt qui dépend notamment du taux d’endettement et du reste à vivre. A quoi correspondent ces différentes notions ?
Capacité d’emprunt : définition
La capacité d’emprunt est la somme qu’une personne ou un ménage est en mesure de prélever sur ses revenus afin de rembourser un crédit immobilier. Cette capacité d’emprunt ne doit pas excéder la limite d’endettement fixée généralement par les établissements financiers à 33% des revenus d’un foyer environ.
Bon à savoir
Le taux d’endettement est calculé sur la base des revenus récurrents, c’est-à-dire hors primes et bonus.
Comment calculer le reste à vivre ?
L’établissement prêteur va également tenir compte du reste à vivre, c’est-à-dire les sommes disponibles pour faire face aux dépenses courantes et incompressibles (crédits, factures d'eau et d'électricité, abonnements et assurances, etc.).
Pour calculer le reste à vivre, il suffit donc de réaliser l’opération suivante :
Revenus récurrents – dépenses contraintes = reste à vivre.
C’est cette notion de reste à vivre qui va permettre de faire évoluer la capacité d’emprunt à la hausse, quitte à dépasser le taux d’endettement maximal de 33%. On considère en effet que, même si le train de vie augmente mécaniquement avec les revenus, les dépenses contraintes n’évoluent pas dans les mêmes proportions.
Un ménage aisé est donc en capacité de dégager des sommes supplémentaires de ses revenus pour épargner ou bien pour rembourser un crédit immobilier. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), ce sont les propriétaires immobiliers, par opposition aux ménages primo-accédants, qui vont vu le plus leur taux d’endettement le plus progresser, pouvant atteindre 35 à 40%.[1]
Taux d’effort en baisse pour les ménages
Dans un contexte de baisse des taux immobiliers, certains emprunteurs ont vu leur durée de remboursement s’allonger – atteignant parfois 25 ou 30 ans – et leur taux d’endettement, augmenter. A tel point que le Haut Conseil de stabilité financière, dans une communication récente rapportée par le journal Les Echos, a indiqué porter « "une attention particulière" à l'endettement croissant des ménages, couplé à une dégradation de la solvabilité des emprunteurs, étant donné la hausse de la part de leur revenu consacré au remboursement de l'emprunt. »[2]
Pourtant, le taux d’effort médian est bien inférieur à 33% (de l’ordre de 30%), selon les derniers chiffres publiés par l’ACPR à septembre 2019. La situation en France n’a donc rien d’alarmant et témoigne de la capacité des banques à maîtriser la capacité d’emprunt et le taux d’endettement des détenteurs de crédits immobiliers.
Au-delà du niveau de revenus, plusieurs critères peuvent amener les banques à assouplir leurs critères : stabilité professionnelle (ex. emploi en CDI), épargne disponible, différentiel de charge entre l’ancien et le nouveau logement… Au moment de demander un crédit immobilier, il est important de réunir toutes les informations disponibles afin de calculer le taux d’endettement et le reste à vivre de la manière la plus exhaustive possible.
Crédit photo : Getty images
[1] Crédit immobilier : la « règle des 33% » d’endettement est-elle respectée ?, Le Figaro, 18 décembre 2019
[2] Bercy pointe les risques du crédit immobilier, Les Echos, 1er octobre 2019
