Depuis le 1er janvier 2018 un nouveau dispositif fiscal dans l’immobilier a vu le jour du nom du ministre actuel du logement : Julien Denormandie. Encore un, direz-vous, mais si de nombreuses modalités sont inspirées du dispositif Pinel, il se distingue des autres dispositifs par son objectif : redonner de la vitalité aux centre-villes des villes moyennes. De quel avantage bénéficieront les investisseurs, et sous quelles conditions ?
Un nouvel avantage fiscal pour la rénovation
Le Gouvernement a souhaité engager un mouvement de réhabilitation des centres villes. Le dispositif Denormandie est destiné à y encourager la rénovation du bâti ancien dégradé pour lutter contre la désertification des cœurs de ville des villes moyennes.
Ce nouveau dispositif permet de faire bénéficier d’un avantage fiscal les propriétaires bailleurs qui s’engagent à rénover des logements anciens dans ces lieux souvent caractérisées par des bâtiments d’habitation vacants nécessitant d’importants travaux de rénovations.
Les propriétaires actuels seraient ainsi encouragés à remettre ainsi sur le marché leurs logements vacants, le nouvel investisseur le rénovant pour le mettre ensuite en location.
Quel est l’avantage fiscal du Denormandie ?
Pour pouvoir bénéficier de ce nouvel avantage fiscal, le propriétaire bailleur doit respecter plusieurs conditions.
L’investisseur d’un logement ancien devra effectuer des travaux de rénovation d’un montant représentant 25 % du total de l'opération, dans la limite de 300 000 euros et de 2 opérations par an. Le propriétaire s’engage à louer son logement (location nue, non meublée) à usage d’habitation principale du locataire, dans le cadre du respect de plafonds de loyer et plafonds de ressources décidés par le gouvernement. Ces derniers sont généralement mis à jour annuellement.
Il pourra opérer une déduction de son impôt sur le revenu à hauteur de 12 %, 18 % ou 21 % de son investissement en fonction de la durée de location de 6, 9 ou 12 ans.
Pour bénéficier de cet avantage, il faut donc des travaux "comptant" pour 25 % du prix total de l’opération, que le bien soit "dégradé" c’est-à-dire ne corresponde pas aux critères du logement décent.
Par exemple pour un bien dont le prix de revient est de 300 000 euros, la réduction d'impôt pourra atteindre 63 000 euros répartis sur 12 ans (300 000 x 21 %).
Afin de pouvoir fournir les justificatifs sur demande de l’administration fiscale, vous devez obligatoirement passer par une entreprise. Il faut également que le bien soit situé dans l’une des 222 communes bénéficiant du Plan Action Cœur de Ville.
A noter l’éligibilité au dispositif, des communes se lançant dans une opération de revitalisation du territoire (loi Elan). Citons des villes moyennes, généralement en zone détendue, comme Limoges, Troyes, Chartres, Périgueux, ou des communes plus petites comme Issoudun, Pontivy,
Les décrets d’application sont en attente de publication.
Des plafonds de location
En premier lieu le logement devra constituer la résidence principale du locataire, qui pourra être un ascendant ou descendant de l'investisseur.
Comme pour le Pinel, il y a deux autres conditions à respecter. Le loyer pratiqué sera soumis à des plafonds et le bien ne pourra être loué qu’à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains niveaux.
Les contours seront précisés dans des décrets à venir. Devra être notamment indiqué le secteur concerné des cœurs de ville et la liste précise des travaux qui seront pris en compte dans le cadre de la rénovation.
Un dispositif complémentaire de la loi Pinel
En résumé ce nouveau dispositif de défiscalisation vient en complément de celui du Pinel ancien et d’autres dispositifs, en raison d’objectifs d’investissement et de dispositions différents.
Le texte est à la fois plus souple et moins contraignant que la loi Pinel classique dans sa compréhension et sa mise en place.
Les zones A et B1 sont désormais réservées au Pinel classique, alors que ce sont les cœurs de 222 villes moyennes qui sont éligibles à la loi Denormandie. Cette dernière est également caractérisée par davantage de souplesse et moins de contraintes que la loi Pinel classique dans sa compréhension et sa mise en place.
Comme dans tout choix d’investissement, opter pour un Denormandie nécessite une étude financière et une connaissance du marché car toutes les villes ne sont pas aussi attrayantes pour l’investisseur.
Il convient déjà d’attendre la publication du décret d’application précisant l’ensemble des règles et conditions précises de ce nouveau dispositif.
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