Quid de l'ISF pour les non-résidents ?

Seuls les biens situés en France entrent dans la base imposable à l'ISF. Les biens immobiliers en France sont, en général, la quasi-intégralité du patrimoine imposable pour les non-résidents.

ISF non-résidents

En application du droit interne français et des conventions internationales, la notion de biens immobiliers recouvre aussi bien les immeubles stricto sensu que, sauf exceptions de certaines conventions internationales, les parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière (c'est-à-dire dont l'actif est composé majoritairement d'immeubles). Ainsi, pour ces contribuables, la détention d'immeubles via l'interposition de sociétés, telles que des sociétés civiles immobilières par exemple, est souvent inefficace pour tenter d'éliminer ou de diminuer l'ISF.

S'endetter peut être intéressant

Toutefois, les dettes contractées pour l'acquisition de l'immeuble sont prises en compte comme passif déductible. Cette catégorie de propriétaires a donc intérêt à s'endetter mais pour autant que le coût des emprunts n'excède pas celui de l'ISF ! A compter de l'ISF 2012, les créances détenues sur une société à prépondérance immobilière, de façon directe ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés interposées, ne seront plus prises en compte pour évaluer la valeur des parts dans cette société. Ainsi, l'utilisation de comptes courant d'associés pour les non résidents ne sera plus une voie d'optimisation. Il conviendra de privilégier les dettes octroyées par des tiers (ex. prêt bancaire).

Investir dans la pierre en France peut donc être synonyme d'assujettissement à l'ISF. Cet assujettissement est pour certains, peu au fait de la réglementation française, difficile à appréhender d'autant plus que l'ISF est loin d'être connu à l'étranger. Mais l'administration fiscale, aidée de plus en plus par la coopération administrative internationale et par une circulation plus fluide de l'information, veille en général au respect des obligations fiscales en la matière.

Coûteux anonymat

Enfin, pour les contribuables résidents en France ou à l'étranger qui auraient décidé de mettre en place des schémas de détention visant à ne pas révéler l'identité des personnes physiques réellement propriétaires des immeubles (les sociétés n'étant pas assujetties à l'ISF), le législateur a prévu un système plutôt dissuasif : les sociétés françaises ou étrangères qui possèdent, directement ou indirectement, des immeubles en France sont redevables d'une taxe annuelle de 3 % sur la valeur des immeubles détenus au 1er janvier (soit un taux largement supérieur à celui de l'ISF et une base imposable qui ne prend pas en compte les éventuelles dettes contractées pour l'achat) sauf à ce qu'elles révèlent à l'administration fiscale le nom des associés, afin d'échapper à la taxe, les sociétés étrangères doivent, en outre, avoir leur siège dans un État ayant conclu avec la France une convention fiscale d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale. Instaurer l'anonymat pour échapper à l'ISF peut donc se révéler plus coûteux que de payer l'ISF.

Xavier ROLLET (ASSOCIÉ) ET Natasha DEAR, Avocats chez Landwell & Associés