Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent, pour un investissement limité, de s’intéresser au secteur de l’immobilier, notamment d’entreprise. C’est une société de gestion qui s’occupe des acquisitions, de la gestion des actifs immobiliers dont l’investisseur acquiert des parts. Les associés perçoivent ensuite des dividendes trimestriels. Que savoir sur cet investissement à long terme ?
Une SCPI, qu’est-ce que c’est ?
Les SCPI sont des sociétés non cotées, également connues sous le nom de « Pierre papier ». Leur vocation est l’achat et la gestion pour le compte de clients, d’un patrimoine immobilier locatif, composé majoritairement d’immeubles de bureaux, de murs de commerce, qui permet de distribuer un revenu à ses associés, provenant des loyers.
La gestion de la SCPI est assurée par une société agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), la Société de Gestion.
Comme tout placement immobilier, il est à envisager à long terme, l'horizon de détention des parts de SCPI recommandé est en général supérieur à 8/10 ans.
Les SCPI : la mutualisation des risques grâce à la diversité
Le premier atout de la SCPI est de rendre accessible à tous un investissement immobilier. Le minimum de souscription pour l’acquisition de parts de SCPI varie selon les sociétés, généralement de quelques centaines d’euros à quelques milliers d’euros.
Surtout les SCPI vous ouvrent des segments de marché auxquels vous n’auriez pas forcément accès en achetant de l’immobilier physique, particulièrement l’immobilier d’entreprise, de murs de commerce ou encore de magasins.
Ensuite parmi les autres avantages de l’investissement en SCPI figure en bonne place la possibilité de diversification et de mutualisation des risques. On investit sur un portefeuille d'actifs immobiliers diversifié, sur le plan géographique mais aussi en termes de type de biens, ou encore en termes de locataires. Les risques ne reposent pas sur un seul locataire comme dans le cadre d’un investissement immobilier en direct mais sont répartis entre différents locataires.
La mutualisation limite certains risques spécifiques (vacances, impayés ou encore contentieux et gros travaux d'entretien), et la diversification permet d'assurer une meilleure stabilité et régularité des revenus.
Les SCPI : pour éviter les contraintes de l’immobilier
L’achat de parts de SCPI épargne à l’investisseur tout souci de gestion. Par rapport à la détention d’un bien locatif traditionnel, il lui évite de nombreuses contraintes liées à tout investissement immobilier. Toute la gestion occasionnée par la location sera prise en charge dans le cadre de la gestion de la SCPI.
Quelle SCPI choisir ?
On distingue principalement deux grandes familles de SCPI : les SCPI de rendement (investies en immobilier professionnel) qui sont les plus répandues et les SCPI fiscales (investies en immobilier d’habitation).
D’un côté, les SCPI de rendement permettent aux épargnants d’accéder au marché des bureaux et commerces et distribuent des revenus fonciers réguliers. Elles peuvent êtres spécialisées dans une zone géographique ou dans un secteur (hôtels, santé…).
D’un autre côté, les SCPI dites fiscales font bénéficier l’épargnant des mêmes avantages fiscaux que lors d’un investissement direct, en fonction de la loi fiscale correspondante. Différentes catégories de SCPI se sont donc succédé, prenant le nom de la loi à laquelle elles se rapportent : SCPI Malraux, SCPI Pinel…
Les modalités d’achat des parts dépendent du statut de la SCPI : à capital fixe ou à capital variable, cette dernière pouvant accepter de nouveaux investisseurs à tout moment.
Les précautions à prendre avant d’investir dans des SCPI
Lorsque vous décidez d’investir dans une SCPI, il convient de tenir compte des paramètres et risques suivants :
- Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine ;
- Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : il n’y a aucune garantie du capital et la valeur des actifs gérés est fonction de l’évolution des marchés ;
- La SCPI n’étant pas un produit côté, elle ne présente donc pas la même liquidité que les produits financiers côtés. Il est important de savoir que les conditions de cession tenant au prix ou au délai peuvent varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
Bien sûr il faut s’informer sur les frais que le placement en pierre papier implique, comme tout investissement immobilier. Ils sont classés en plusieurs catégories et sont variables selon les sociétés de gestion et le statut de la SCPI (capital fixe ou variable). Il s’agit notamment de :
- la commission de souscription, à vérifier dans le document d’informations clés, est en principe incluse dans le prix de souscription annoncé ;
- la commission de gestion : les rendements affichés des SCPI s’entendent nets de frais de gestion, frais qui rémunèrent l’activité des sociétés de gestion et les charges inhérentes à toute détention de bien immobilier (taxe foncière, assurances, travaux d’entretien courants, appels de charges de copropriété etc.). Ils correspondent à un pourcentage des loyers perçus.
- la commission de cession : calculée sur le montant de la transaction lorsque la cession s'effectue à partir du registre des associés, ou encore forfaitaire, auxquels s’ajoutent des droits d’enregistrement (cas des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire). Elle est généralement à la charge de l’acheteur.
Quel régime fiscal s’applique aux revenus de la SCPI ?
Chaque porteur de parts est redevable de l'impôt sur les revenus, principalement fonciers et sur les plus-values lorsque la SCPI cède un bien immobilier ou encore lorsque l'associé cède ses parts.
Les revenus que verse la SCPI proviennent des revenus locatifs et éventuellement des revenus financiers des placements de trésorerie. Ces revenus sont taxés selon le régime applicable à la catégorie auxquels ils appartiennent : revenus fonciers (micro foncier sous certaines conditions ou réel) ou revenus financiers. Le régime des plus-values immobilières s’applique en cas de vente d’immeubles ou de cessions de parts de l’associé.
