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Qu'est ce qu'une SCPI ?

La Société immobilière de placement immobilier, est régie par la loi du 30 décembre 1970. Autorisée à faire appel public à l'épargne, elle est sous tutelle de l'Autorité des marchés financiers.

Qu'est ce qu'une SCPI ?

Définition de la SCPI

La SCPI a pour objet l'acquisition, la gestion et l'exploitation d'un patrimoine immobilier locatif (d'habitation et/ou d'entreprise). L'associé, reçoit des revenus fonciers provenant des loyers perçus minorés des charges et frais de gestion, etc.

Le fonctionnement d'une SCPI est particulièrement adapté aux investisseurs particuliers en raison d'un faible minimum d'investissement, en général de quelques milliers d'euros.

Ayant accès à plusieurs catégories de SCPI, l'investisseur pourra choisir d'investir dans l'habitation, les murs de magasins, les bureaux, les bâtiments historiques ou encore les immeubles sous la loi 1948. Faire un investissement direct dans certaines de ces classes d'actifs peut se révéler contraignant pour un particulier d'où l'utilité de choisir les SCPI comme véhicule d'investissement.

Les différents types de SCPI

Les SCPI se partagent en deux catégories juridiques : les SCPI à capital variable ou les SCPI à capital fixe, mais dans les deux cas le minimum de capital social est de 760.000 €.

Dans le cadre d'une SCPI à capital fixe, les statuts de la SCPI fixent un capital plafond et précisent que la création de parts nouvelles interviendra uniquement par augmentations de capital successives. Afin d'atteindre ce plafond, la SCPI fixe le prix de souscription, le volume et la durée de ces augmentations de capital. Ainsi entre chacune des sessions d'augmentation de capital et lorsque le capital plafond est atteint, le capital de la SCPI reste fixe. Si un associé souhaite se retirer de la SCPI, il devra trouver un ou plusieurs associés qui reprennent ses parts afin que le capital ne change pas. Cette possibilité est offerte par l'existence d'un marché secondaire qui organise les échanges entre associés. Les transactions s'effectuent au cours d'une confrontation qui se tient à fréquence régulière, généralement mensuelle.

Contrairement à ce qui se passe dans une SCPI à capital fixe, la SCPI à capital variable peut à tout moment émettre de nouvelles parts ou racheter des parts à un associé qui souhaiterait se retirer. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts, quand un nouvel associé souscrit, elle émet de nouvelles parts. La variation du capital est néanmoins encadrée par un minimum et un maximum.

Le prix d'achat des parts selon le type de capital

La détermination du prix d'achat de la part d'une SCPI diffère selon qu'il s'agit d'une SCPI à capital fixe ou à capital variable.

Pour les SCPI à capital fixe, le prix d'achat de la part résulte de la confrontation entre l'offre et la demande sur le marché secondaire. Le cours peut donc être amené à être surévalué ou sous-évalué suivant le déséquilibre de l'offre et la demande.

Pour les SCPI à capital variable, ouvertes en permanence, le prix d'émission est fixé par la société de gestion, de manière corrélée avec la valeur d'expertise du patrimoine immobilier. Le marché secondaire est assuré directement par la SCPI dont la taille évoluera à la hausse ou à la baisse en fonction des flux de collecte et de rachat.

Les différentes approches comptables de la valeur de la SCPI

L'AMF impose trois approches comptables de détermination de la valeur du patrimoine d'une SCPI qui sont publiées par la société de gestion dans son rapport annuel et approuvées par l'assemblée générale annuelle des associés. Ces différentes notions sont : valeur vénale, valeur de réalisation, et valeur de reconstitution.

La valeur vénale de la SCPI. C'est la valeur du patrimoine immobilier, évaluée par un expert agréé par l'AMF. Elle définit " le prix présumé qu'accepterait de payer un investisseur éventuel dans l'état ou le lieu où il trouve cet immeuble ".

La valeur de réalisation de la SCPI. C'est la valeur vénale du patrimoine telle que résultant des expertises réalisées, augmentée de la valeur nette des autres actifs ( la trésorerie par exemple). C'est donc la valeur de référence, puisqu'il s'agit de la valeur de liquidation de la SCPI. La valeur de reconstitution : c'est la valeur de réalisation à laquelle sont ajoutés les frais afférents à une reconstitution du patrimoine à l'identique (droits d'enregistrements, frais d'actes, commissions, etc.).

Quand à la valeur nominale de la SCPI. C'est la valeur de la part déterminé au moment de la création de la SCPI.