Si l’achat d’un bien immobilier est souvent effectué à deux, dans de nombreux cas il s’agit de personnes non mariées, unies par un PACS ou encore vivant en union libre. Quel est l’impact de la nature du lien qui unit le couple quand on envisage un achat immobilier ? Quelles précautions prendre pour prévoir ce qui arrivera en cas de revente mais surtout en cas de séparation ou de décès de l'un des deux.
Concubins ou pacsés : quelles précautions prendre lorsque l’on achète ?
Couramment, partenaires pacsés ou concubins décident d’acheter ensemble un bien immobilier. Mais prévoir les conséquences d’une séparation et protéger le conjoint survivant en cas de décès revêt une toute première importance.
L’achat immobilier aura lieu dans le cadre d’une indivision, pour laquelle sera précisée la quote-part de chacun, à la fois dans l’apport initial et dans le remboursement du crédit. L'indivision sera aussi bien inégalitaire (70/30) qu’égalitaire (50/50). Il est important d'indiquer dans la "convention d'indivision" la réelle participation financière de chacun car sans cette précision, il y a une présomption d'acquisition à 50/50. Cela permet d’éviter les contestations ou conflits ultérieurs.
Aucune formalité particulière n'est nécessaire : il suffit que les deux membres du couple soient signataires du contrat de vente. Le logement leur appartiendra en commun, la part d'indivision de chacun étant donc stipulée dans l'acte.
Quelles sont les conséquences d’une séparation lorsque l’on achète à deux ?
Lorsqu’intervient une séparation, les partenaires pacsés ou concubins peuvent décider de vendre le logement pour récupérer le montant équivalent à leur quote-part respective. Ils peuvent tout aussi bien décider que l'un des deux rachète la quote-part de l'autre et devenir ainsi le seul propriétaire du bien. Ils pourront alors vouloir vérifier s’ils ont bien contribué aux différents frais à proportion de leur quote-part de propriété et obtenir dans certains cas un dédommagement lorsque l’un estime avoir contribué au-delà de sa quote-part.
Il est donc primordial de conserver les preuves de dépenses, attestant de l’apport mais aussi du montant des remboursements effectués aux établissements financiers au titre des crédits immobiliers. Justificatifs de paiement de travaux, d’impôts, ou des charges d’entretien réglés au syndic de copropriété devront également être conservés.
En cas de décès ce sont les héritiers qui pourraient demander un tel dédommagement.
Prévoir un décès : penser à la transmission et au testament
Ni le partenaire pacsé, ni le concubin survivant n’héritent automatiquement l’un de l’autre. Il faut pour le prévoir, établir un testament sans quoi le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt.
Dans le cadre de l’union libre si les concubins décident de se léguer l’un à l’autre la quote-part du bien, il faudra veiller à ce que son montant n’excède pas la "quotité disponible" c’est-à-dire le montant dont chacun peut librement disposer. Testament ou pas, le taux des droits de succession s’élève à 60 % !
Mais il est une erreur de penser que le PACS apporte plus de sécurité au conjoint en cas de décès. Le partenaire pacsé est tout autant étranger à la succession à moins qu’il ait été désigné par un testament. Dans ce cas il bénéficiera d’un avantage de taille : une exonération de droits de succession comme pour le conjoint marié. Par ailleurs, il garde le droit d'habiter dans le logement commun pendant un an, ce qui n’est pas le cas pour les concubins.
Avant tout, n’hésitez pas à vous entourer lors de l’acquisition, des conseils d’un notaire pour envisager les solutions qui conviennent le mieux à votre situation.
Crédit photo : Skynesher
