Plus particulièrement en région parisienne, les prix élevés de l’immobilier obligent de nombreux parents à aider leurs enfants à se loger. Qu’il s’agisse d’une aide à la location ou même à l’achat d’un logement, les parents peuvent explorer différentes pistes pour retenir celle qui s’adapte le mieux à leur situation et déjouer certains pièges. Décryptage.
Loger gratuitement un enfant
Un parent peut mettre un logement lui appartenant à disposition de son enfant à titre gratuit et lui permettre d’économiser ainsi la charge d’un loyer. Il ne sera plus possible de déduire les éventuels charges ou travaux s’y rapportant comme dans le cas où il y aurait un locataire réglant un loyer.
Mais si la situation perdure, faire bénéficier un enfant de la gratuité d’un logement peut avoir des conséquences patrimoniales et successorales. En cas d’une aide de plusieurs années, ses frères et sœurs (ou encore l’administration fiscale) pourraient être tentés de la considérer comme une donation et demander à ce que soit rapporté à la succession le prix de la location à titre gratuit que l’enfant n'a pas payé. Si l'avantage tiré de la mise à disposition gratuite d'un logement reste éventuellement rapportable, la jurisprudence suppose un élément intentionnel de la libéralité.
Pour éviter une contestation, n’hésitez pas à consulter un notaire qui vous conseillera par exemple de stipuler l’abandon de loyer comme étant hors part successorale. Il est aussi possible de louer le bien à son enfant.
Louer un logement à son enfant
Vous pouvez également louer un bien vous appartenant à votre enfant, souvent un jeune actif qui a donc des revenus. Là aussi des précautions s’imposent.
Dans cette configuration, le parent bailleur peut continuer à déduire les déductions autorisées (charges, travaux…) du montant déclaré au titre des loyers, à condition de ne pas sous évaluer le montant du loyer car l’administration fiscale veille au grain.
Rappelons que dans le cadre du dispositif Pinel, qui permet une réduction d'impôt sur le revenu du propriétaire, la loi autorise la location à un descendant. L’enfant concerné ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de ses parents et il doit remplir certaines conditions de ressources.
Enfin, un enfant locataire de ses parents ne peut bénéficier ni de l’aide personnalisée au logement (APL) ni de l’allocation logement (AL) familiale ou sociale.
Se porter caution pour un logement en location : être vigilant
La façon la plus courante d’aider un enfant qui devient locataire d’un bien consiste à se porter caution en s’engageant à payer si besoin, les loyers, charges et autres dépenses qu’il ne réglerait pas. Les bailleurs acceptent rarement de louer à un jeune qui débute dans la vie active et encore plus à un étudiant sans caution de parents.
Dans la colocation, en cas de présence de clause solidaire, l’enfant est tenu du paiement des loyers si un colocataire ne tient pas son engagement. Une caution limitée à la quote-part du loyer de l’enfant est à privilégier plutôt qu'une caution de solidarité, même cette dernière est désormais mieux encadrée par la loi Alur.
Aider son enfant à payer son loyer
Il est également possible de payer tout ou partie du loyer de son enfant en lui versant une pension alimentaire. Dans le cadre de l’obligation parentale d’entretien, elle est déductible des revenus imposables (à hauteur de 5732 euros pour l’imposition des revenus 2015), à condition que l’enfant ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal et qu’il soit « en état de besoin ».
Dans le cas où l’aide s’étale sur une longue période, après la fin des études par exemple, l’option nécessite de prévoir toute contestation ultérieure comme la demande de requalification par les frères et sœurs.
Aider un enfant à acheter un logement
Aider un enfant à acquérir un logement peut revêtir plusieurs formes. Citons la donation d’une somme d’argent, la donation d’un bien immobilier ou une avance sous forme de prêt.
Ces solutions ont leurs limites et les parents doivent prendre les précautions en s’entourant des conseils d’un notaire pour privilégier notamment une donation-partage qui concernera tous les enfants.
Pour rappel chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans en franchise de droits de donation. À noter que ce montant se cumule avec le don dit « de somme d’argent », exonéré de droits jusqu’à 31 865 euros (sous conditions d’âge des deux parties).
Enfin depuis début 2015, une mesure temporaire (jusqu’au 31 décembre 2016) prévoit que les donations de logements neufs peuvent faire l’objet d’un abattement supplémentaire de 100 000 euros par donateur et non pour chaque donataire.
Prêter de l’argent
Les parents peuvent aider un enfant à se constituer un apport personnel pour acquérir un logement en lui prêtant de l’argent. Comme la donation, cette aide permettra au jeune actif d’obtenir plus facilement un prêt complémentaire de la banque. Quelques principes doivent être respectés. Le parent veillera à ce que le prêt fasse l’objet d’une reconnaissance de dettes et qu’il soit remboursé afin de ne pas risquer d’être requalifié de donation déguisée.
S’entourer de précautions et de conseils
Quelle que soit la solution retenue, il est primordial de peser les conséquences fiscales et patrimoniales de la solution adoptée grâce aux conseils d’un professionnel. Si certains principes ne sont pas respectés, des difficultés peuvent en effet surgir par la suite, tant avec l’administration fiscale qu’avec des frères et sœurs de l’enfant s’estimant lésés par l’option choisie.
