La loi de finances pour 2015 comprend plusieurs mesures en faveur du logement. Au menu, la loi Pinel pour l’investissement locatif, une réforme de la taxation de la plus-value de cession d'un terrain à bâtir, un crédit d'impôt « pour la transition énergétique » plus performant. Deux nouveaux abattements - temporaires - de droits de donation ont également été instaurés pour « favoriser la libération du foncier constructible ».
Ces incitations à la donation sont une bonne nouvelle pour ceux qui veulent transmettre : donations familiales de terrains à bâtir et d’immeubles neufs sont favorisées mais attention ces mesures sont temporaires.
Incitation à transmettre un terrain à bâtir
Afin de lutter contre la « rétention foncière », les textes - article 790 H du CGI - prévoient une exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit si la donation intervient d’ici fin 2015 (et depuis le 1er janvier 2015). L’abattement est plafonné à 100 000 euros de la valeur déclarée à condition que le terrain soit ultérieurement bâti.
Une condition à remplir par le donataire : s’engager à réaliser et achever sur le terrain, sous un délai de quatre ans à compter de la donation, un logement neuf destiné à l’habitation.
Les donations de terrains à bâtir éligibles doivent être réalisées entre vifs, en pleine propriété et constatées par un acte authentique signé entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015.
Incitation à transmettre des logements neufs
Une exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit des donations - entre vifs et en pleine propriété - d’immeubles neufs à usage d’habitation, jamais occupés ni utilisés est également mise en place.
Cette exonération temporaire s’applique à des donations constatées par un acte authentique signé à compter du 1er janvier 2015 et
- portant sur des immeubles pour lesquels un permis de construire aura été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ;
- intervenant dans les 3 ans après l’obtention du permis soit au maximum le 31 décembre 2019.
Conditions relatives à l’abattement
Si les abattements de droit commun (100 000 euros lorsque la donation est en ligne directe) s’appliquent pour chaque bénéficiaire, ici c’est l’ensemble des donations consenties par un même donateur qui ne sont exonérées qu’à hauteur de 100 000 euros.
Le montant de cet abattement dépend du lien de parenté entre donateur et donataire.
Qu’il s’agisse du terrain à bâtir ou du logement neuf, ces exonérations temporaires s’appliquent à concurrence de :
- 100 000 € pour une donation en ligne directe (descendant ou ascendant) ainsi qu’en faveur d’un conjoint ou d’un partenaire lié par un PACS,
- 45 000 € lorsqu’elle est consentie au profit d’un frère ou une sœur,
- 35 000 € lorsqu’elle est consentie au profit de toute autre personne
Un cumul avec les abattements de droit commun
L’incitation est d’autant plus élevée que ces mesures de la loi de finances pour 2015 se cumulent avec les autres abattements de droit commun existants si ces derniers n’ont pas été épuisés…
Ainsi la donation d’un logement neuf consenti par un parent à son enfant pourra être exonérée de droits de mutation à hauteur de 200 000 euros :
- 100 000 euros au titre de l'abattement exceptionnel temporaire
- 100 000 euros au titre de celui de droit commun, s’il n’a pas été utilisé
Ensuite si la valeur déclarée est supérieure, les droits de mutation seront calculés en fonction du barème en vigueur.
Autre exemple :
Un couple propriétaire en commun d’un terrain pourra transmettre à un enfant un logement d’une valeur de 400 000 euros :
- 200 000 euros au titre de l'abattement exceptionnel temporaire (100 000 euros par parent)
- 200 000 euros au titre de celui de droit commun si aucun des parents ne l’a encore utilisé (100 000 euros par parent)
Une disposition a été introduite afin de sanctionner le non-respect des conditions ouvrant le bénéfice de l’exonération. Requalifiée, la donation devra faire l’objet par le donataire d’un paiement des droits sur la fraction exonérée majorée des intérêts de retard et d’une pénalité égale à 15 % du montant des droits…
