Si cette pratique n’est pas interdite, elle n’en reste pas moins strictement réglementée. Les bailleurs méconnaissent souvent les restrictions légales et contractuelles et en ne les respectant pas ils s’exposent à des condamnations.
Mieux vaut donc être prudent et obtenir préalablement l'accord de son propriétaire avant de s'engager dans ce processus.
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit la possibilité de sous-louer a été modifié par la loi Alur du 27 mars 2014 et s’applique aux baux signés depuis cette date.
Les conditions des deux régimes, location vide et meublée ont été harmonisées : sous-louer ne peut se faire qu’avec l’accord exprès et écrit du propriétaire. Les conditions relatives au prix du loyer et l’obligation de joindre une copie de l’autorisation ne changent pas.
Pour rappel, avant l'entrée en vigueur de la loi Alur, l’interdiction légale ne s’appliquait qu’aux locations "vides" mais en pratique les contrats types de location meublée interdisaient la sous-location. En l’absence d’une telle clause (baux antérieurs à la loi Alur ) le locataire n’est pas tenu d’en informer le propriétaire mais il est préférable d’obtenir son autorisation afin de prévenir tout litige.
En préalable : obtenir l'accord du propriétaire
L'accord qui porte sur le principe de la sous-location doit revêtir la forme d'un écrit qui peut être un écrit séparé, dans le contrat de bail lui-même ou dans un avenant au bail.
À noter que si l’autorisation est ultérieure au 27 mars 2014, doit y figurer le prix du loyer de la sous-location.
La loi ALUR a modifié l'article 8 de la loi de 1989. Le sous-locataire doit connaître sa situation :
« le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours », précise la loi.
L’existence de la sous-location est liée à celle du bail principal. À la cessation de celui-ci, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Le plafonnement du loyer du sous-locataire
Le montant du loyer du sous-locataire est plafonné. Le prix du loyer ne peut pas se faire à un prix supérieur au prix payé au propriétaire.
Cette limite du prix vise à empêcher le locataire de réaliser un profit et à éviter la spéculation.
Comment déclarer les revenus tirés de la sous-location ?
Les revenus tirés de la sous-location n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers. Si la sous-location est consentie en meublé, les loyers ont le caractère de revenus commerciaux et comptabilisés en BIC. Si un locataire en nu fait de la sous-location en nu : les revenus sont comptabilisés en bénéfices non commerciaux (BNC).
La loi prévoit certains cas d’exonération (article 35 bis du CGI) qui s’appliquent aussi à la sous-location si :
- le bien loué ou sous loué constitue une partie de la résidence principale du locataire,
- le locataire ou sous-locataire y élit sa résidence principale (ou temporaire en cas de travail saisonnier),
- le montant annuel du loyer est « raisonnable » (pour 2016 en deçà de 184 €/m2/an en Ile-de-France et 135 €m2/an dans les autres régions).
Les risques si vous passez outre vos obligations
A défaut d'accord de son propriétaire le locataire qui passerait outre et sous louerait risque une résiliation du bail, des dommages et intérêts et même des sanctions pénales !
Si la réglementation est stricte son application n’est pas toujours aisée. Comment différencier un locataire qui abrite des parents ou des amis ou de « vrais » sous-locataires contre contrepartie financière ?
Si la sous-location est strictement réglementée, c’est également le cas de la location « touristique ». Autorisation en mairie et déclaration de changement d’usage quand il ne s’agit pas d’une résidence principale, là aussi une irrégularité expose celui qui sous-loue à des sanctions financières.
