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Lors d’un achat immobilier, l’acheteur doit régler des frais d’acquisition. Mais comment estimer ces frais ?

Les frais de notaire ou frais d’acquisition réglés lors d’une transaction immobilière sont constitués d’impôts, de taxes et de la rémunération du notaire. Ils sont à la charge de l’acquéreur du bien. L’appellation de frais de notaire est généralement utilisée mais ne correspond pas à la réalité puisque le notaire ne perçoit qu’une partie de cette somme, la grande majorité de cette dernière étant constituée d’impôts et taxes. Décryptage.

Achat immobilier : le calcul des frais de notaire

L’ensemble des frais d'acquisition dus lors d'un achat immobilier sont exigibles lors de toute mutation à titre onéreux d'immeuble ou de terrain. Réglés chez le notaire par l'acquéreur, ils se répartissent en 3 grandes catégories:

  • les droits (impôts et taxes) versés par le notaire au Trésor public ;
  • les émoluments du notaire : c’est sa rémunération ;
  • les dépenses -ou "débours"- : les sommes acquittées par le notaire pour le compte du client dans le cadre de la constitution du dossier (consultation du cadastre, documents d'urbanisme...) pour garantir le paiement de certaines formalités.

Frais de notaire : quel montant pour les droits d'enregistrement ?

Les taxes et droits d’enregistrement constituent la principale composante des frais de notaire. Ils sont aussi appelés droits de mutation. Pour les calculer, on applique au prix du bien un taux (pourcentage), qui peut varier selon le lieu d’achat et la nature de la transaction, dans l’ancien ou le neuf.

Ils sont collectés par le notaire pour le compte du Trésor public et répartis selon leur catégorie entre l'Etat et les collectivités locales. Le taux global des droits de mutation est d’un maximum de 5,80665% du prix de vente pour un logement ancien et se décompose ainsi :

4,50% de droit d’enregistrement ou de publicité foncière. Pour rappel, ce taux est en fait fixé à 3,80 % par l’article 1594 D du Code général des impôts (CGI). Mais la loi prévoit qu’il peut être "modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %". A ce jour, seuls quelques rares départements ont décidé de ne pas appliquer le taux de 4,5%.

1.20% de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière

2,37 % (calculé sur le montant des droits d’enregistrement). Cette somme est perçue par l’Etat (article 1647 du CGI).

En pratique, ces frais sont payés au notaire qui est chargé de les reverser au Trésor Public, au titre de l’acquéreur.

Quel taux global de frais pour un achat immobilier dans l’ancien ?

Le taux global des frais représente environ entre 7 et 8% du prix de vente pour un logement ancien, car s’ajoutent aux droits d’enregistrement vu ci-dessus :

  • la contribution de sécurité immobilière (0,10% du prix de vente) : versée à l’Etat au titre de l'accomplissement des formalités d'enregistrement et de publicité foncière ;
  • les émoluments du notaire ;
  • les émoluments pour formalités ;
  • les frais divers.

Vu la complexité du calcul, il est bien sûr préférable au moment où l’on prépare le budget d’un achat immobilier de recourir à un simulateur de frais de notaire afin d’affiner ces frais d’acquisition.

La rémunération du notaire

Comment se calcule la rémunération du notaire lors d’un achat immobilier ? Ses émoluments sont proportionnels au prix d'achat du bien, décomposé en autant de tranches que de taux, selon le barème ci-dessous.

A noter que les tarifs des actes chez le notaire devaient baisser (en moyenne de 1,9%) le 1er mai 2020. Mais en raison des circonstances exceptionnelles provoquées par l’épidémie de coronavirus et de ses conséquences sur l’activité économique des notaires, le Gouvernement avait décidé par un arrêté datant du 28 avril 2020 un report de l’entrée en vigueur du nouveau barème au 1er janvier 2021.

Prix d'acquisition

Emoluments H.T, en vigueur

A compter du 1er janvier 2021

De 0 à 6 500 euros

3,945 % du montant de l'acquisition

3,870 %

De 6 500 à 17 000 euros

1,627 %

1,596 %

De 17 000 à 60 000 euros

1,085 %

1,064 %

Au-dessus de 60 000 euros

0,814 %

0,799 %

Depuis le 1er mai 2016, le notaire peut accorder à un client une remise (strictement encadrée par l’article A444-174 du Code de commerce) sur ses émoluments si :

  • le prix de vente soit supérieur à 150.000 € ;
  • le taux de la remise ne peut excéder 10% calculés sur le prix au-delà de 150.000 € ;
  • la remise décidée devra être uniformément appliquée à l’ensemble de sa clientèle.

À noter que le décret prévoit également qu’à partir du 1er janvier 2021, la remise sera possible si le montant de la vente dépasse 100.000 € et non plus 150.000 €. Parallèlement le taux de négociation maximale sera de 20 % contre 10% actuellement.

Ce recul des seuls émoluments perçus par le notaire engendrera donc une diminution du montant total des frais d’acquisition.

Les émoluments pour formalités et frais divers

En dehors de sa propre rémunération, le notaire accomplit certaines démarches et effectue des formalités en vue de la transaction. Les sommes dues à ce titre sont distinctes de ses émoluments fixes. Il existe un barème fixant le prix pour chacune de ces formalités (pièces administratives) effectuées au titre de la vente. Ils sont calculés sur la base d'une Unité de valeur (UV) de 3,90 euros HT.

Les frais de notaire dans l'immobilier neuf

Qu’en est-il pour les frais lors d’une acquisition dans le neuf ?. Dans la mesure où la transaction est soumise à la TVA, ils sont réduits grâce à une taxe de publicité foncière au taux de 0,715% du prix d’achat. C’est la raison pour laquelle, on parle de "frais de notaire réduits" pour l’achat d’un bien immobilier neuf.

S’ajoutent aussi la rémunération du notaire et le paiement des formalités et des frais divers.

Les frais de notaire reviennent donc au global à environ 2 ou 3 % du prix au lieu de plutôt 7 à 8 % pour un logement ancien.

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