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Le mesurage de la surface habitable réelle d’un logement mis en location doit être précisée dans le bail avant sa signature.

Pour mettre en location votre logement, vous devrez en calculer la surface habitable et en attester dans le contrat de bail. On parle souvent de surface "Boutin" car cette obligation ressort de la loi Boutin du 25 mars 2009. A quoi correspond exactement la surface habitable et quel est son mode de calcul ? Quelles différences avec le mesurage Carrez ? Quelles sanctions en cas d’erreur ou d’omission ?

Pourquoi attester de la surface habitable ?

L’obligation de fournir un mesurage de la surface habitable du logement concerne tout nouveau bail de location vide ou meublée à usage de résidence principale, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété. Il concerne aussi le bail meublé étudiant de neuf mois et le nouveau bail mobilité.

Cette obligation a été mise en place pour pouvoir protéger les intérêts des locataires, notamment pour qu’ils puissent comparer le montant des loyers au m² habitable, pratiqués par rapport à d’autres logements.

Cette responsabilité revient au bailleur du logement mais peut être déléguée au gestionnaire de location par exemple l’agence immobilière.

Le mesurage Loi Boutin

La superficie ou mesurage Boutin qui doit être inscrite dans le contrat de location est la superficie habitable telle que définie à  l’article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

En pratique, la surface habitable définie par la loi Boutin et celle, par la loi Carrez beaucoup plus connue des acheteurs, se différencient par la prise en compte de l’aménagement des espaces concernés.

Ainsi si vous achetez un bien en copropriété en vue d’une location, le diagnostic Loi Carrez de l’acte indique une surface proche mais différente que celle calculée par la Loi Boutin, qu’il faudra donc mesurer selon la définition légale :

« Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.»

Ensuite, il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

Qui doit faire le diagnostic ?

Contrairement à ce qu’il en est pour d’autres diagnostics obligatoires dans le cadre d’une location, le recours à un diagnostiqueur certifié n’est pas obligatoire pour la surface ou mesurage Boutin. Le bailleur ou le mandataire peut effectuer lui-même le mesurage.

En pratique, on parle :

  • de diagnostic de surface Loi Boutin lorsqu’il s’agit d’une attestation délivrée par un diagnostiqueur immobilier certifié,
  • de mesurage Loi Boutin lorsque cette mesure est établie par le bailleur.

L’un ou l’autre sont valides tant que des travaux n’ont pas modifié la surface habitable du logement.

En raison des conséquences en cas d’erreur de diagnostic, le recours à un professionnel certifié est toutefois conseillé. C’est un gage de sécurité dans l’exactitude du mesurage car il a à sa disposition des outils adaptés de mesurage permettant davantage de précision dans la méthode de calcul.

Erreur de mesurage Loi Boutin, quelles conséquences ?

En premier lieu, l’absence pure et simple de mesurage Loi Boutin ou d’attestation de surface habitable lors de la signature du bail peut amener le locataire à annuler sans encourir de pénalités.

Ensuite une erreur de plus de 5 % de la surface habitable réelle peut amener le locataire à poursuivre le bailleur afin d’obtenir une baisse de loyer proportionnelle à l'écart constaté. A noter que le locataire dispose d’une année entière après la signature du bail pour contester le mesurage que ce soit suite à un défaut ou à une erreur dans le mesurage et demander la révision du prix du loyer ou l’annulation du contrat de bail.

Depuis le 1er avril 2017, sous peine d’amende du bailleur ou de l’agence, ce mesurage doit aussi être mentionné dans le libellé des annonces immobilières, qui figurent aussi bien dans la presse, qu’en vitrine d’agence ou bien en ligne.

Crédit photo : South_Agency