Que ce soit pour une recherche d'authenticité ou par souci d'économie, les vacanciers sont de plus en plus nombreux à privilégier la location chez un particulier. Parallèlement, les sites qui mettent en relation touristes et bailleurs amateurs se sont multipliés.
Louer sa résidence principale ou secondaire devient donc de plus en plus tentant surtout si son entretien pèse un peu trop lourdement sur vos finances. Bien évidemment la location sera plus aisée si votre bien se trouve dans une région prisée des touristes en raison de son climat ou de ses atouts touristiques - comme c’est le cas pour Paris. Mais avant de vous lancer dans cette aventure, quelques précautions sont à prendre. Les bailleurs saisonniers sont en effet sous haute surveillance car nombreux sont encore ceux qui ignorent la réglementation en vigueur qui diffère selon la zone géographique et la nature du bien loué.
Enfin, il ne suffit pas d’appliquer cette réglementation ! Le fisc veille lui aussi ! Et vous devez déclarer les revenus encaissés au titre de cette location. Nous vous proposons de faire un point sur le régime applicable à ces revenus.
Le régime de la location meublée
Quelle que soit la durée de la location - de quelques jours à plusieurs mois - les loyers perçus par les particuliers doivent faire l’objet d’une déclaration au titre de l’
impôt sur le revenu pour être soumis au
barème progressif.
Les loyers que vous percevrez au titre de cette location saisonnière relèvent de la location meublée. Ils seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme c’est le cas pour les locations meublées non saisonnières. Statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, selon le montant encaissé vous relèverez du régime forfaitaire (micro BIC) ou du régime réel.
L'utilisation du
statut de loueur en meublé professionnel (LMP), est réservée aux véritables professionnels, avec une condition de prépondérance des recettes de location par rapport aux revenus totaux du foyer fiscal.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), s’applique dans tous les autres cas.
Les cas d’exonération
Les cas d’
exonération d’impôt des revenus sont strictement définis par le législateur (
article 35 bis du CGI).
"les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de la location lorsque les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables".
Cette exonération d'impôt sur le revenu s'applique également si vous louez une ou plusieurs chambres d’hôte (location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile) et que les recettes annuelles de ces locations n'excèdent pas 760 € (CGI, art. 35 bis-II).
Qu’est-ce qu’un loyer raisonnable ?
Pour apprécier le caractère
raisonnable du prix, l'administration publie
deux plafonds de loyer annuel par mètre carré de surface habitable - charges non-comprises selon les régions - « en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable ». Ces plafonds sont réévalués chaque année . Pour 2014, ces plafonds, sont fixés à 183 euros en Ile-de-France et 134 euros dans les autres régions.
Ainsi,quelqu'un qui louerait 20 m2 à Strasbourg ne pourrait pas excéder un loyer mensuel de (134 euros x 20)/ 12 = 223 euros.
Le régime forfaitaire ou micro-Bic
Ce régime, plus connu sous le nom de
micro-Bic, est réputé pour sa simplicité. Il se caractérise par l'application d'un abattement sur les recettes annuelles de 50 %. Cet abattement remplace la déduction des frais et charges réels relatifs à la location. Il n’y a donc aucune autre déduction à effectuer. Le montant obtenu sera ajouté aux autres revenus pour être imposé selon la
tranche marginale d’imposition.
Si vous louez une location saisonnière « classique » qui n’entre pas dans la catégorie des gîtes ruraux, meublés de tourisme ou encore chambres d'hôtes, vous êtes éligible à ce régime si vos recettes ne dépassent pas 32 900 € par an (en 2014).
Si vous louez un mois votre villa et que vos loyers et les charges encaissés s’élèvent à 4 200 euros, vous serez imposé sur 2 100 euros (4 200 x 50 %) € qui seront réintégrés à vos revenus de l'année s'il s'agit d'une location saisonnière « classique ».
Pour les locations de gîtes ruraux, locations classées « meublés de tourisme » ou encore les chambres d'hôtes, le régime applicable - sous conditions - est privilégié. Si les recettes ne dépassent pas un montant de 82 200 € annuels (en 2014), l’
abattement forfaitaire est de 71 %.
Ainsi si les loyers et charges issus de la location d’un gîte s’élèvent à 5 000 euros, le montant à ajouter à vos autres revenus sera de : 1 450 euros (5 000 X 29 %).
Le régime réel
Comme son nom l’indique, dans le régime réel, vous déduisez de vos recettes annuelles perçues au titre de vos locations tous les frais et charges réels supportés. Cela prend en compte les charges se rapportant à la location - frais d’annonces, d’agence -, les charges de propriété et de gestion (travaux..). Tous ces frais et charges seront calculés au prorata de la durée de location.
Si votre location relève d’une location saisonnière « classique » vous relevez du régime réel :
- de plein droit si vos recettes annuelles dépassent 32 900 € (en 2014) ;
- sur option si les recettes annuelles ne dépassent pas 32 900 € (en 2014). Bien sûr cette option sera à privilégier si les frais et charges déductibles sont supérieurs au montant de l’abattement forfaitaire de 50 %.
Le régime réel est plus complexe en termes de formalités déclaratives mais il peut dans certains cas se révéler plus intéressant que le micro BIC.
L'option doit être exercée avant le
1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier et est irrévocable pendant deux ans et reconduite tacitement par période de deux ans.
Pour les locations de gîtes ruraux, locations classées « meublés de tourisme » ou chambres d'hôtes, le régime réel est :
- automatique si les recettes annuelles dépassent 82 200 € en 2014 (article 50-0 du CGI) ;
- sur option si les recettes annuelles ne dépassent pas 82 200 € (en 2014). Dans ce cas-là, l’option ne sera à privilégier que si les frais et charges déductibles sont supérieurs au montant de l’abattement forfaitaire de 71 % !
Avant de passer à l’acte et d’effectuer une location saisonnière, il convient de vérifier la réglementation applicable dans la commune où se situe votre bien. En cas de non-respect de la loi, vous seriez passible d’amendes prévues par le code de la construction.
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