A lire dans la même thématique

Projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) pour 2020 : ce qui va changer pour vous

Le PLFSS pour 2020 : décryptage des principales mesures annoncées pour les particuliers

Lorsqu’elles sont imposables, les plus-values immobilières sont soumis à un régime fiscal qui leur est propre. Il peut s’avérer complexe.

Si vous cédez un bien qui ne peut être qualifié de résidence principale, cette vente peut donner lieu à l’imposition de la plus-value immobilière. C’est le cas si vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté. Si la plus-value est en principe égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, ce calcul s’avère plus complexe en raison de modalités particulières. Le notaire se charge de ce calcul mais n’hésitez pas à demander une estimation avant toute vente afin d’éviter les mauvaises surprises.

Qu’il s’agisse d’un appartement locatif, d’une résidence secondaire, quelques explications sur les éléments à prendre en compte pour calculer le montant dû.

La plus-value immobilière : une taxation globale à 36,2 %

La plus-value immobilière est taxée au taux fixe de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, taux qui ne dépend pas de votre revenu imposable et de votre taux marginal d’imposition. S’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % pour atteindre un total de 36,2 %. A noter qu’une taxe spéciale s’applique, par ailleurs, sur certaines plus-values excédant 50 000 €.

Lorsque vous vendez un bien immobilier, le notaire se charge du calcul, de la déclaration et de la collecte de l’impôt par prélèvement sur le prix versé par l’acheteur.

Comment calculer la plus-value immobilière : des prix de cession et d’acquisition corrigés

Le calcul du montant de la plus-value imposable se réalise en deux étapes, la première consistant à calculer la plus-value brute qui correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, sur lesquels sont appliqués certains correctifs.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, précise l’article 150 VA du code général des impôts (CGI). Sur justificatifs, il est réduit des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession, dont il existe une liste limitative. Peuvent notamment être déduits la commission de vente, les diagnostics obligatoires.

Parallèlement, lors d’une acquisition à titre onéreux, il convient d’ajouter au "prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte" (art. 150 VB du CGI) les émoluments du notaire, frais d'agence, droits d'enregistrement évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat ou pour leur montant réel.

Le prix d’acquisition peut être majoré également des dépenses de travaux sous conditions strictes : elles ne sont prises en compte que si les travaux ont été réalisés par une entreprise et ne doivent pas :

  • avoir le caractère de dépenses locatives ou d'entretien.
  • avoir été prises en compte pour la détermination de votre impôt sur le revenu (revenus fonciers, crédit d'impôt).

Le Conseil d'Etat a précisé récemment que seules les dépenses de matériaux fournis directement par l’entreprise réalisant les travaux peuvent être retenues pour venir en majoration du prix d'acquisition.

Si vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, ces dépenses peuvent être forfaitairement évaluées pour un montant égal à 15 % du prix d'acquisition. En l'absence de travaux importants, cette option peut se révéler avantageuse.

Une réduction au titre de l’abattement pour durée de détention

Lorsque le cédant possède le bien depuis plus de cinq ans, il convient d’appliquer un correctif à la plus-value brute imposable, sous forme d’un abattement par année de détention. Pour l'impôt sur le revenu, il est :

  • de 6 % pour chaque année de détention du bien à partir de la 6e année et jusqu'à la 21e,
  • de 4 % pour la 22e année.

Cela aboutit à une exonération au titre de l'impôt sur le revenu à l'issue de vingt-deux ans.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de :

  • 1,65 % de la 6e à la 21e année de détention,
  • de 1,60 % pour la 22e année,
  • de 9 % au-delà partir de la 23e année.

C’est donc au bout de trente ans, que l'exonération au titre des prélèvements sociaux est acquise. 

Ensuite, depuis le 1er janvier 2013, il existe une taxe spéciale sur certaines plus-values immobilières dites élevées, codifiée sous l’article 1609 nonies G du CGI. Le taux est compris entre 2 % et 6 %, en cas de plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros (hors terrains à bâtir).

A noter qu’il existe un abattement exceptionnel applicable -jusqu’au 31 décembre 2020- en zone tendue. Il est de 70 % ou 85 % sur la plus-value si l'acquéreur s'engage à bâtir des logements collectifs.

Plus-value immobilière : les droits à payer

Heureusement, lors de la cession, vous n’avez à vous soucier d’aucune formalité : votre notaire prend tout en charge (imprimé 2048-IMM-SD). Et les sommes dues sont prélevées sur le montant du prix de vente. Le vendeur perçoit un virement net de toute imposition. 

Pensez bien à reporter lors de votre déclaration de revenus le montant de la plus-value imposable pour qu'elle soit prise en compte dans le revenu fiscal de référence (RFR).

Crédit photo : Calinat