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Acheter un logement, ça se fait souvent à deux. En fonction de votre situation, les enjeux en cas de séparation ou de décès diffèrent.

07 mai 2015

L’achat d’un bien immobilier est souvent réalisé à deux. La nature du lien unissant le couple (marié, pacsé, ou en union libre) a toute son importance. Le mariage est perçu comme contraignant mais ces contraintes organisent la séparation, alors que l’union libre ne fait bénéficier d’aucune garantie au moment de la rupture. La loi considère les concubins comme étranger l’un à l’autre, ce qui implique qu’en cas de séparation la loi est muette. Napoléon, lors de la rédaction du code civil en 1804, déclarait, « ils ignorent la loi, donc la loi les ignore ». Les modalités de séparation ne peuvent être que celles que les « conjoints » se sont fixées par écrit pour autant qu’elles n’enfreignent pas la loi. Explications.

La décision d’acquérir une maison ou un appartement se fait sous le statut de « l’indivision », c’est-à-dire avec une indication chiffrée à l’acte de la quote-part de chacun à la fois dans l’apport au comptant et dans le financement à crédit.

Il est important à cet égard de conserver les traces des remboursements effectués aux établissements financiers qui ont prêté les fonds. De même pour les travaux réalisés, les impôts locaux réglés tous les ans, les frais d’entretien (notamment les appels de fonds des syndics de copropriété) qu’on est censé supporter à proportion de sa quote-part de propriété. Souvent, lors des séparations, les revendications pleuvent pour se faire dédommager lorsque l’autre estime avoir contribué au-delà de sa part. En cas de décès le fisc et les héritiers ont aussi leur mot à dire ! Il peut être question de « donations déguisées », si ceux-ci considèrent que des frais ont été indûment pris en charge par l’autre. C’est une bataille de preuves qui s’engage alors !

Achat à deux : que se passe-t-il en cas de séparation ?

Lors des séparations la vente se fait d’un commun accord. Le prix est partagé selon les parts indiquées dans l’acte d’achat. Si l’un doit de l’argent à l’autre, le remboursement ne peut se faire que d’après le montant d’origine, donc sans réévaluation sauf clause particulière.

Lors d’une séparation, l’un peut proposer à l’autre de racheter sa part, et dans ce cas celle-ci doit être évaluée au prix du marché (en consultant un notaire ou des agences immobilières). Si les conjoints ne sont pas d’accord entre eux pour mettre en vente, le statut d’indivision autorise à saisir la justice pour autoriser cette vente. C’est toute la différence avec la société civile immobilière (SCI), car un juge ne peut imposer la vente de parts de société !

Cas de décès d'un des partenaires

En cas de décès il n’existe aucun droit à rester dans le logement ni à hériter de la quote-part de l’autre. On peut se léguer l’un à l’autre sa quote-part du bien, ou seulement un droit d’usufruit permettant l’occupation du bien. Mais la valeur de ce legs ne doit pas empiéter sur les droits des héritiers légaux ; elle ne doit pas dépasser ce qu’on appelle la « quotité disponible » c’est-à-dire la part de sa fortune dont chacun est libre de disposer. Et attention ! le taux des droits fiscaux même en cas de désignation par testament pour reprendre la part du « conjoint » s’élève à 60 % !

Constituer une SCI est-il un meilleur choix ? Non. Créer une société civile immobilière n’a d’intérêt que pour préparer la transmission d’un patrimoine important, pas pour réaliser un achat immobilier. Les inconvénients sont lourds, à commencer par la difficulté pour en sortir !  Autre inconvénient : on doit faire vivre la société, avec ce que cela implique de formalisme : tenue des comptes, tenue d’une assemblée annuelle avec registre des décisions, frais de rédaction des statuts, enregistrement au Registre du commerce et des sociétés, frais ultérieurs de dissolution… Dans certains cas particuliers, on peut avoir recours à un montage complexe de démembrement de propriété croisé sur des parts de SCI, dont l’intérêt est de préserver les droits du concubin survivant vis-à-vis des héritiers. Chacun possède la moitié des parts en nue-propriété et l'usufruit sur les parts détenues en nue-propriété par l'autre concubin. On le voit l’union libre n’est pas si libre pour un achat immobilier.

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