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Les propriétaires-bailleurs qui optent pour la location à un étudiant ont différentes alternatives. Comment choisir ?

Les étudiants cherchent leur logement pour la rentrée souvent dès les vacances d’été, bien avant la rentrée universitaire. Bail de location meublée ou bail de location nue, si vous êtes propriétaire, connaissez-vous les différents types de contrats que vous pouvez leur proposer pour votre logement ?

Quelle durée pour un bail étudiant ?

Vous pouvez choisir de louer votre logement en meublé en respectant la liste du mobilier à prévoir. Vous pourrez alors proposer un bail étudiant, bail encadré par la loi Alur, qui ne peut s’appliquer qu’aux logements meublés ; sa durée est ramenée à neuf mois, non renouvelable par tacite reconduction.

Au terme des 9 mois, qui correspondent à l’année universitaire, le propriétaire récupère son logement sans motivation contrairement au cas d’une location classique. Quel préavis pour le locataire ? Le locataire a la possibilité de partir en cours de bail, avec un préavis d’un mois.

Toujours au terme des 9 mois, si l’étudiant qui est dans les lieux souhaite rester vous pouvez lui proposer de signer un nouveau bail de 9 mois, ainsi de suite et plusieurs fois, si besoin.

Pour rappel, pour être qualifié de "meublé", le logement doit être équipé d’un mobilier minimum (décret du 31 juillet 2015), en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Si certains articles de la liste ne figurent pas, le propriétaire s’expose à ce que la location soit requalifiée en location vide ou nue.

Le bail meublé "classique" d’un an renouvelable

Mais rien ne vous empêche de proposer un bail classique de meublé conclu pour une durée d’une année minimum. En effet, le bail étudiant de 9 mois est une dérogation à la règle selon laquelle les baux des locations meublées constituant la résidence principale du locataire, sont conclus pour une durée d’un an minimum.

Celui-ci est renouvelable ensuite par tacite reconduction à sa date anniversaire et ainsi de suite. Le locataire conserve toujours la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. De son côté le propriétaire doit dans tous les cas, justifier le motif pour lequel il résilie le bail de son meublé (si le propriétaire ou un membre de sa famille veut l’habiter, s’il veut le vendre ou résilier le bail pour motif légitime et sérieux...).

Le principe est toujours le même : seul le propriétaire s'engage par le bail à maintenir pour la période la location pendant cette période. Le locataire a lui, toujours la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois.

Le bail mobilité ou un bail étudiant sans dépôt de garantie

Le bail mobilité créé par la loi Elan, peut être proposé à un locataire étudiant, s'il est en études supérieures, en stage ou contrat d'apprentissage. Il donne à la fois plus de flexibilité au bailleur et permet un accès plus facile au logement. C’est notamment le cas des étudiants qui ne se voient pas demander de garantie mais éventuellement un cautionnement, facilité par le dispositif de garantie locative VISALE d’Action logement.

Il est modulable, plus souple qu'un bail classique, et peut être conclu pour une durée d'un à dix mois au maximum, selon la demande de l'étudiant qui ne se voit pas demandé de dépôt de garantie. Là aussi, le bail prend fin à son terme sans que le bailleur n'ait besoin de donner congé au locataire et comme dans la plupart des baux, le locataire peut partir à tout moment en donnant congé avec un préavis d'un mois.

L’étudiant ne peut pas se voir proposer plusieurs baux mobilité successifs. S’il veut rester à la fin du bail, il se verra proposer soit le bail étudiant de neuf mois, soit le bail classique d'un an renouvelable. Toutefois dans le cas où le bail mobilité aurait été conclu pour une durée inférieure à dix mois, un report de la fin du bail peut être proposé par avenant, toujours dans la limite d'une durée totale maximale de 10 mois comme dans les deux autres contrats types de meublé (bail meublé étudiant et bail d'un an renouvelable).

La location nue : une autre possibilité de bail pour un étudiant

La possibilité de louer nu est également possible avec un bail d’habitation classique de trois ans. Le bailleur ne peut donc pas proposer une durée inférieure au locataire, et ne peut en aucun cas lui donner congé avant la fin du bail (hors cas prévus par la loi). Pour un étudiant, la durée du préavis est fonction du type de bail conclu et sera donc de 3 mois en cas de location vide.

Une exception permet de signer un contrat de location de moins de 3 ans (et d’un minimum de 1 an) : si un événement précis d'ordre professionnel ou familial le justifie. Par exemple si vous prévoyez avoir besoin de ce logement pour y habiter lors de votre prochain départ à la retraite.

La location d’une chambre à domicile  

Une autre solution existe quand votre logement est devenu trop grand, souvent après le départ des enfants. Vous pouvez proposer une chambre à la location à un étudiant dans le cadre d’un régime fiscal très avantageux. La chambre située dans votre domicile doit respecter certaines normes notamment de "décence" et mesurer au moins 9 m² de surface habitable.

La location peut intervenir dans le cadre des différents baux vus précédemment et pour que les loyers soient exonérés d'impôt sur le revenu, certaines conditions sont à remplir :

  • Le logement dans lequel se trouve la chambre doit constituer la résidence principale du propriétaire-bailleur ;
  • la pièce louée doit constituer la résidence principale du locataire ;
  • le montant du loyer doit être fixé dans des limites "raisonnables" déterminées chaque année.

En 2021, pour être exonéré d’impôt, le loyer annuel ne doit pas dépasser 191 euros par m² en Ile-de-France, et 141 € dans les autres régions. Si ce montant est dépassé, vous serez imposé au même titre que pour un logement qui aurait été loué indépendamment de votre logement.

A titre d’exemple, si vous louez une chambre de 13 m² dans votre résidence principale situé en Ile-de-France, pour être exonéré d’impôt, le loyer mensuel hors charges ne devra pas dépasser (191 x 13) / 12 = 207 €. En cas de dépassement de ce montant vous serez imposé comme s’il s’agissait d’un logement indépendant de votre logement.

Qu’est-ce que le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire ?

La loi Elan a créé un contrat dont les modalités d’hébergement sont spécifiques. Il s'agit en fait d'un mode de cohabitation permettant à des personnes âgées de plus de soixante ans de partager leur logement (même s’il en est locataire) avec des jeunes de moins de trente ans. L’esprit du dispositif est l’entraide et la solidarité.

La durée du contrat est modulable et le "loyer" doit être modeste car en contrepartie, le bailleur peut demander quelques petits services au jeune qu'il héberge. Ce contrat est particulièrement adapté pour des personnes qui souhaitent louer une chambre de leur logement à des étudiants.

Il ne s'agit pas d'un bail de location habituel, car ce type d'hébergement n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, mais d'une convention spécifique entre la personne qui héberge et le jeune qu'elle accueille.

Comment fixer le loyer ?

Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, il n’existe aucune règle spécifique pour fixer le loyer d’un bail parce qu’il est contracté avec un étudiant (sauf le cas du contrat intergénérationnel vu ci-dessus). Le montant du loyer peut en revanche dépendre du lieu où se situe le logement. En effet, en zone tendue -comme Paris-, il peut exister des règles d’encadrement des loyers. Vérifiez car la liste des communes où elles s’appliquent s’allonge.

Une autre question revient souvent : qui paye la taxe d'habitation pour un logement loué à un étudiant ? Pour rappel, la taxe d’habitation est due par celui qui occupe le logement au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il soit locataire ou propriétaire. C’est le cas pour un logement meublé loué à un étudiant même pour 10 mois. La suppression actuelle de la taxe d’habitation est fonction des revenus, ainsi si l’étudiant est toujours rattaché au foyer fiscal de ses parents ce sont leurs revenus qui détermineront l’éventuel allègement.

Par ailleurs si l’étudiant occupe une chambre meublée chez une personne qui loue ou sous-loue une partie de son habitation principale, il ne paie pas de taxe d’habitation.

Crédit photo : Getty images