Les propriétaires-bailleurs qui optent pour la location à un étudiant ont différentes alternatives. Comment choisir ?

Les étudiants cherchent leur logement pour la rentrée souvent dès les vacances d’été, bien avant la rentrée universitaire. Logement meublé ou location nue, si vous êtes propriétaire, connaissez-vous les différents types de contrats de location que vous pouvez leur proposer ?

La location d’un logement meublé 

Vous pouvez choisir de louer votre logement en meublé en respectant la liste du mobilier à prévoir. Vous pourrez alors proposer un bail étudiant qui ne peut s’appliquer qu’aux logements meublés ; sa durée est ramenée à neuf mois, non renouvelable par tacite reconduction.

Au terme des 9 mois, qui correspondent à l’année universitaire, le propriétaire récupère son logement sans motivation contrairement au cas d’une location classique. Le locataire a aussi la possibilité de partir en cours de bail, avec un préavis d’un mois.

Au terme des 9 mois, si l’étudiant qui est dans les lieux souhaite rester vous pouvez lui proposer de signer un nouveau bail de 9 mois, et ainsi de suite plusieurs fois, si besoin.

Pour rappel, pour être qualifié de « meublé », le logement doit être équipé d’un mobilier minimum (décret du 31 juillet 2015), en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Si certains articles de la liste ne figurent pas, le propriétaire s’expose à ce que la location soit requalifiée en location vide ou nue.

Le bail meublé « classique » d’un an renouvelable

Mais rien ne vous empêche de proposer un bail classique de meublé conclu pour une durée d’une année minimum. En effet, le bail étudiant de 9 mois est une dérogation à la règle selon laquelle les baux des locations meublées constituant la résidence principale du locataire, sont conclus pour une durée d’un an minimum.

Celui-ci est renouvelable ensuite par tacite reconduction à sa date anniversaire et ainsi de suite. Le locataire conserve toujours la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. De son côté le propriétaire doit dans tous les cas, justifier le motif pour lequel il résilie le bail de son meublé (si le propriétaire ou un membre de sa famille veut l’habiter, s’il veut le vendre ou résilier le bail pour motif légitime et sérieux...).

Le bail mobilité

C’est une nouveauté créée par la loi Elan, ce bail dit mobilité peut être proposé à un locataire étudiant, s'il est en études supérieures ou en stage. Il donne à la fois plus de flexibilité au bailleur et permet un accès plus facile au logement. C’est notamment le cas des étudiants qui ne se voient pas demander de garantie mais éventuellement un cautionnement, facilité par le dispositif de garantie locative VISALE d’Action logement.

Il est modulable, et peut être conclu pour une durée d'un à dix mois au maximum, selon la demande de l'étudiant. Là aussi, le bail prend fin à son terme sans que le bailleur n'ait besoin de donner congé au locataire et comme dans la plupart des baux, le locataire peut partir à tout moment en donnant congé avec un préavis d'un mois.

L’étudiant ne peut pas se voir proposer plusieurs baux mobilité successifs. S’il veut rester à la fin du bail, il se verra proposer soit le bail étudiant de neuf mois, soit le bail classique d'un an renouvelable. Toutefois dans le cas où le bail mobilité aurait été conclu pour une durée inférieure à dix mois, un report de la fin du bail peut être proposé par avenant, toujours dans la limite d'une durée totale maximale de 10 mois.

La location d’une chambre à domicile  

Une autre solution existe quand votre logement est devenu trop grand, souvent après le départ des enfants. Vous pouvez proposer une chambre à la location à un étudiant dans le cadre d’un régime fiscal très avantageux.

La location peut intervenir dans le cadre des différents baux vus précédemment et pour que les loyers soient exonérés d'impôt, certaines conditions sont à remplir :

  • Le logement dans lequel se trouve la chambre doit constituer la résidence principale du propriétaire-bailleur ;
  • la pièce louée doit constituer la résidence principale du locataire ;
  • le montant du loyer doit être fixé dans des limites « raisonnables » déterminées chaque année.

Ainsi en 2019, pour être exonéré d’impôt, le loyer annuel ne doit pas dépasser 187 euros par m² en Ile-de-France, et 138 € dans les autres régions. Si ce montant est dépassé, vous serez imposé au même titre que pour un logement qui aurait été loué indépendamment de votre logement.

La location nue : une autre possibilité

La possibilité de louer nu est également possible avec un bail d’habitation classique de trois ans. Le bailleur ne peut donc pas proposer une durée inférieure au locataire, et ne peut en aucun cas lui donner congé avant la fin du bail (hors cas prévus par la loi). Pour un étudiant, la durée du préavis est fonction du type de bail conclu et sera donc de 3 mois en cas de location vide.

Une exception permet de signer un contrat de location de moins de 3 ans (et d’un minimum de 1 an) : si un événement précis d'ordre professionnel ou familial le justifie. Par exemple si vous prévoyez avoir besoin de ce logement pour y habiter lors de votre prochain départ à la retraite.

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