L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier. Il se compare à une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un type de placement collectif qui existe depuis 1970. Toutes deux placent l’épargne collectée en immobilier d’entreprise. Et leur objectif est de vous servir un revenu régulier sur la base des revenus des investissements réalisés.
L’OPCI investit en immobilier mais pas seulement
L’OPCI, de création récente, présente néanmoins des différences par rapport à la SCPI. Tout d’abord, alors qu’une SCPI investit totalement en immobilier l’OPCI, lui, consacre une part de l’épargne (40 % au maximum) sur d’autres actifs. Notamment le gestionnaire de l'OPCI doit avoir au moins 10 % de son actif en liquidités. Certes, cela affaiblit le rendement de vos parts (parce que les solutions de gestion de trésorerie sont très faiblement rémunérées actuellement), mais cela permet de revendre rapidement vos parts alors que pour une SCPI, la revente suppose, comme pour n’importe quel bien immobilier, que votre prix offert trouve un acheteur sur le registre des cessions en attente.
Un autre compartiment de l’OPCI est investi sur d’autres sortes d’actifs, notamment sur des fonds boursiers, jusqu’à 30 %. Ce qui constitue une source de dynamisme de la performance quand les marchés financiers sont bien orientés, mais peut affaiblir le rendement dans le cas contraire, si vous demandez à céder vos parts dans un contexte boursier défavorable.
L’OPCI, un placement à long terme
Cette particularité de l’OPCI a trois conséquences :
- il est plus facile de revendre des parts d’OPCI, puisque l’argent collecté est placé pour une part en liquidités et en valeurs boursières
- la performance est liée à la conjoncture immobilière mais aussi boursière, alors que la SCPI n’a qu’un seul moteur, celui de l’immobilier
- la fiscalité applicable est celle, qui peut être plus avantageuse, des valeurs boursières. Certes, il n’est pas possible de déduire les intérêts de crédit sur les revenus versés, comme on peut le faire pour des SCPI. Mais, après 8 ans de détention des parts, la plus-value acquise est exonérée de prélèvements à hauteur de 65 %.
A noter : vous pouvez souscrire à un OPCI ou à une SCPI au sein d’une assurance vie. La plupart des assureurs le proposent.
La valeur de l’actif géré par l’OPCI est soumis à une évaluation régulière au moins 4 fois par an (une expertise annuelle et 3 actualisations trimestrielles).
La réglementation impose au gestionnaire du fonds une obligation de distribution : 85 % à 100 % des revenus locatifs, 50 à 100 % des plus-values de cession des actifs.
Sachez que le plus important OPCI sur le marché est celui proposé par Amundi (Crédit Agricole). Il a réalisé 5,74 % en 2014 et 4,25 % en 2013. Côté frais, ils s’élèvent à 4,75 % maximum à la souscription et à 2,1 % de l’encours au titre des frais de gestion annuels.
C’est donc un bon choix pour diversifier vos placements, à condition d’avoir un horizon de long terme (8-10 ans conseillé).
