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Les modalités d’imposition de vos revenus fonciers diffèrent selon que ces derniers proviennent d’une location meublée ou non meublée dite "nue". Si vous tirez des revenus de la location nue d’un appartement, d’une maison, vous pouvez relever sous conditions d’un régime fiscal simplifié avec abattement forfaitaire, ou d’un autre avec déduction des charges. Quand relève-t-on d’office du régime "réel" ? Quelles conditions pour bénéficier du micro foncier ? Et comment opter pour le régime réel s'il se révèle plus avantageux ?

Le micro foncier pour des revenus limités

Le régime du micro foncier s’applique d’office dès lors que les revenus bruts fonciers annuels du foyer fiscal restent en deçà de 15 000 € et que le contribuable ne relève pas pour d’autres biens de certains régimes spéciaux (Périssol, Besson...).

Comment est appréciée cette limite ? Elle tient compte de l'ensemble des revenus bruts fonciers annuels du foyer fiscal. A noter qu’elle n’a pas à être proratisée en cas de revenus encaissés sur seulement quelques mois de l’année. En pratique, un bien loué sur une durée inférieure à 12 mois bénéficie du micro-foncier si les revenus tirés de cette location n’excèdent pas 15 000 €.

Le régime fiscal du micro foncier : un abattement forfaitaire et des obligations déclaratives allégées

C’est l’administration fiscale qui détermine le revenu net imposable par l’application sur le montant brut des loyers d’un abattement de 30 % réputé représenter l’ensemble des charges grevant la propriété.

Le résultat imposable sera donc de 70 % des loyers annuels encaissés quel que soit le montant des charges. Si aucune charge ne pèse sur le bien, vous bénéficierez du même taux de 30 %.

Le contribuable concerné n’a qu’à reporter directement le montant -avant abattement- sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.

Eligible au micro foncier ? Vous pouvez opter pour le régime réel

S’il présente l’avantage de la simplicité, le régime micro foncier se révèlera intéressant que si les charges déductibles réelles sont d'un montant inférieur à celui de l'abattement de 30 %. Si cela n’est pas le cas il reste la possibilité au contribuable d’opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers.

Mais cette option globale s’applique obligatoirement pendant trois ans. Il faut donc pour faire le bon choix pouvoir avoir une certaine visibilité sur les travaux et charges à venir.

Plus de 15 000 euros de revenus : le régime réel s’applique d’office

Dans le cadre d’une location non meublée, le régime réel concerne  :

  • le propriétaire qui en relève automatiquement car ses loyers perçus dépassent 15 000 € annuels,
  • le contribuable entrant dans le champs d’application du micro foncier mais qui a choisi d’opter pour ce régime réel, plus intéressant pour lui.

Le revenu foncier imposable est alors égal à la différence entre :

  • le montant des loyers encaissés et
  • le montant des frais et charges déductibles pour leur montant réel et justifiable.

Parmi les charges déductibles on citera les dépenses d’entretien et de réparation, les frais de gestion, mais aussi les primes d’assurance, la taxe foncière…

Le contribuable qui relève du régime réel doit remplir une déclaration spécifique 2044 ou 2044 spéciale sur laquelle figureront tous les éléments permettant d’arriver au revenu imposable, à reporter sur le déclaration d’ensemble n°2042.

Crédit photo : Nikada