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La Loi de Finances pour 2018 a supprimé l'ISF, remplacé par un impôt sur la fortune immobilière ou IFI. Quelles sont ses caractéristiques ?

L’assiette de l’IFI est constituée de la valeur nette des seuls actifs immobiliers du redevable. Si de nombreuses dispositions et modalités de l’ISF ont été transposées à l’IFI, le législateur a créé de nouvelles règles qui lui sont propres. Un point sur les principales modalités de déclaration.

Un seuil et un barème identiques à ceux de l’ISF

Les règles relatives au seuil et au barème sont les même que pour l’ISF :

  • les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier de l'année est supérieur à 1 300 000 euros sont assujetties à l'IFI,
  • les taux des 6 tranches du barème s’échelonnent de 0 à 1,50 %.

Ensuite les contribuables dont la valeur du patrimoine est comprise entre 1 300 000 et 1.400.000 euros soit juste au-dessus du seuil d'imposition, bénéficient d'une décote afin d’éviter un trop fort effet de seuil.

Une définition propre du foyer fiscal pour l’IFI comme pour l’ISF

L'assujettissement à l'IFI s'apprécie comme pour l’ISF au 1er janvier de l'année par "foyer fiscal". Ce dernier se compose, sous réserve de certains cas particuliers, des personnes mariées, partenaires de PACS ou personnes vivant en concubinage notoire et des enfants mineurs non émancipés. Les biens des enfants majeurs même rattachés au foyer fiscal, ne sont pas à prendre en compte.

Une assiette recentrée sur les actifs immobiliers

Sous réserve de certaines exclusions ou exonérations, l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée pour les personnes concernées, par la valeur nette au 1er janvier de l’année (article 965 du CGI):

  • de l'ensemble de leurs biens et droits immobiliers
  • de leurs parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France "à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme".

Un abattement de 30 % est toujours effectué sur la valeur vénale réelle de la résidence principale.

Parmi les exclusions on notera celles relatives :

  • à des participations de moins de 10 % (directes ou indirectes) dans une société opérationnelle ;
  • à l’immobilier professionnel des entreprises ;
  • aux "petits porteurs" investissant dans les SIIC, à condition de détenir moins 5 % du capital et des droits de vote ;
  • aux redevables détenant moins de 10 % des parts d’un OPC si l’actif est composé de moins de 20% d’actifs immobiliers.

Le passif déductible

Sont déductibles de l'actif imposable les dettes existantes au 1er janvier de l'année d'imposition sous certaines conditions. Elles doivent avoir été contractées pour l'acquisition d’immeubles imposables, être relatives à des actifs à proportion de la fraction de la valeur imposable. Le financement de travaux ou de certains impôts dus à raison des propriétés (taxes foncières) seront également déductible sous les mêmes conditions.

Démembrement de propriété : quel impact de l’IFI

En cas de démembrement, le principe de droit commun reste le même qu’en matière d’ISF : l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire est exonéré. Dans certains cas un régime dérogatoire consiste à imposer séparément usufruitier et nu propriétaire sur la valeur fiscale de leur droit (barème de l’article 669 du CGI).

L’IFI ajoute un cas supplémentaire où usufruit et nue-propriété sont imposés séparément : pour les successions ouvertes à compter du 1er juillet 2002 (article 757 code civil), lorsque le conjoint – et les enfants sont issus des deux époux- a opté pour un droit d’usufruit sur la totalité de la succession. Dans l’ISF, l’usufruitier était taxé sur la valeur en pleine propriété.

A noter que si le conjoint survivant a eu la totalité de l’usufruit par une donation entre époux ou un legs (article 1094-1 du Code civil), le régime de droit commun continue à s’appliquer.

Comment réduire l’IFI ?

A compter de 2018, la réduction dite ISF-PME a été supprimée mais ceux qui ont réalisé des investissements avant le 31 décembre 2017 pourront les imputer au titre de leur IFI 2018.

Il restera possible d’imputer sur le montant de l’IFI 75 % des dons aux organismes éligibles dans une limite de 50 000 euros.

Une date limite de déclaration collée sur celle de l’impôt sur le revenu

Il n‘y a plus désormais de modalités déclaratives différenciées selon le montant du patrimoine net imposable comme cela était le cas pour l’ISF. La date limite de déclaration IFI est celle de la déclaration de revenus et dépend donc en cas de télédéclaration du département de résidence (du 22 mai au 5 juin 2018). En cas de déclaration papier la date est celle du 17 mai. Les avis d’imposition seront envoyés au courant de l’été pour un paiement au plus tard mi-septembre 2018.

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