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En 2018, l’ISF laisse place à l’IFI, un impôt recentré sur la fortune immobilière. Décryptage.

Le 1er janvier 2018, l'impôt de solidarité sur la fortune est supprimé et remplacé par un impôt assis sur la seule fortune immobilière ou IFI. Si de nombreux paramètres et dispositifs de l’ISF sont transposés à l’IFI, cet impôt se différencie en premier lieu par la nature de son assiette taxable mais également par divers ajustements relatifs notamment au passif déductible.

Un point sur les grandes lignes de cette mesure phare du programme d’Emmanuel Macron, votée dans la loi de Finances pour 2018.

Même seuil, même barème

Le législateur a transposé dans l’IFI plusieurs dispositions de l’ISF. En premier lieu le seuil d’assujettissement ainsi que le barème de l’IFI sont repris tels quels. Le seuil d’assujettissement reste à 1,3 M€ de valeur nette de patrimoine et le barème démarre toujours avec une première tranche à 0,5 % à partir de 800 000 euros, les taux des autres tranches s’échelonnant ainsi : 0,7 %, 1 %, 1,25 % et enfin jusqu’à 1,5 %.

Le dispositif de la décote destiné à atténuer l’effet de seuil pour les patrimoines immobiliers compris entre 1,3 millions et 1,4 millions d’euros, est maintenu, de même que celui du plafonnement. L'IFI, augmenté de l’impôt sur le revenu, n'excédera donc pas 75 % des revenus du contribuable de l'année antérieure.

Une assiette recentrée sur les actifs immobiliers

Ce nouvel impôt (article 964 du CGI) réforme en profondeur la taxation du patrimoine puisque l’IFI ne touche que la détention, directe mais aussi indirecte, du patrimoine immobilier et non affecté à une activité professionnelle. Le patrimoine non immobilier est donc exonéré.

L’assiette de l’IFI (article 965 du CGI) est constituée :

  • de l'ensemble des biens et droits immobiliers,
  • des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.

L’abattement de 30 % effectué sur la valeur vénale de la résidence principale, est maintenu.

La valeur de rachat des contrats d'assurance vie à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'actifs et droits immobiliers – c'est-à-dire les parts de SCPI et OPCI est bien soumise à l’IFI. Mais il est à noter que les titres détenus dans des foncières cotées (SIIC) ne sont pas soumis à l’IFI, lorsque le redevable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société. Une autre exclusion concerne les redevables détenant moins de 10% des parts d’un OPC si l’actif est composé de moins de 20% d’actifs immobiliers.

Le passif déductible plus encadré

Concernant le passif déductible, certains ajustements sont réalisés notamment avec un mécanisme de limitation de déduction des dettes.

Restent déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l'année d'imposition dès lors qu'elles se rapportent à un actif imposable. Compte tenu de la nouvelle assiette taxable de l'impôt, le passif déductible est limité aux seuls impôts liés aux biens immobiliers taxables, comme la taxe foncière, à l’exclusion notamment de l’impôt sur le revenu ou encore de la taxe d’habitation.

Pour les actifs partiellement imposés à l'IFI, la règle du prorata s'applique au passif qui est réduit à concurrence de la fraction de valeur imposable.

Une restriction est prévue pour limiter certains cas d’optimisation fiscale : les prêts in fine ne seront déductibles qu'à concurrence d'un coefficient annuel de dépréciation et non plus inscrits au passif pour le montant total du capital emprunté.

Ensuite, lorsque le patrimoine taxable excède 5 millions d’euros, et que le passif en représente plus de 60 % de l’actif taxable, le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.

Seuls les dons pourront réduire l’IFI

Le texte prévoit la suppression du dispositif de réduction de l’ISF, au moyen de l’investissement au capital des PME (article 885-0 V bis du Code général des impôts), en direct ou via des fonds d’investissement de proximité (FIP) ou fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI). A noter que les réductions restaient possibles en cas de souscription avant le 31/12/2017.

Les dons à des œuvres d’intérêt général continueront à bénéficier d'une réduction d’IFI de 75 %.

Des obligations déclaratives unifiées

Un autre changement : quelle que soit la valeur du patrimoine imposable, les redevables de l'IFI auront les mêmes obligations déclaratives et déclareront la valeur de leurs actifs en même temps que leurs revenus (annexe à la déclaration).

Si la réforme paraît simplifier la donne, elle se révèle relativement complexe dans ses détails.

Crédit photo : Christian Mueller