A lire dans la même thématique

3 assurances à connaître pour un investissement locatif

Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez protéger votre investissement ? Découvrez trois assurances incontournables.

Tout propriétaire est redevable de la taxe foncière sur ses biens immobiliers. Mais savez-vous comment est calculée cette taxe qui fait partie des impôts locaux ?

08 octobre 2020

Caroline de Francqueville

La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour l’année entière d’après la situation du propriétaire au 1er janvier de l’année. Il en est redevable qu’il occupe ou non les lieux, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou de résidences secondaires mises ou pas en location. Le calcul de l’impôt fait intervenir la valeur cadastrale et les taux votés par les collectivités territoriales. Décryptage.

Une taxe pour les propriétaires de biens immobiliers

Qui paie la taxe foncière ? Tous les propriétaires de biens immobiliers bâtis ou de terrains (terrain à bâtir, terrain agricole, etc.). On parle donc de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

Pour les particuliers, en ce qui concerne les propriétés bâties il s’agit essentiellement des locaux d’habitation, "des sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions" (Article 1381 du CGI), qu’ils soient occupants ou non des lieux.

Pour rappel, l’administration fiscale prend le 1er janvier comme date de référence de la situation du propriétaire. C’est lui qui est redevable de la totalité de la taxe, même s’il cède le bien en cours d’année. Toutefois il est courant que lors d’un achat immobilier, acquéreur et vendeur prévoient un accord sur une répartition "prorata temporis" du paiement de la taxe. Par ailleurs, si le bien est grevé d’un usufruit, la taxe est due par l’usufruitier.

Comment est déterminée la valeur locative cadastrale de la taxe foncière ?

Le calcul de la taxe foncière d’une propriété bâtie se fait à partir de la valeur locative cadastrale de cette dernière. Cette valeur représente le loyer théorique annuel que le propriétaire pourrait retirer de son bien s’il le louait. Pour les propriétés bâties, elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970.

On déduit ensuite de ce montant 50% de charges, cet abattement permettant de prendre en compte les frais de gestion, d'assurance, d'entretien ou de réparation. On obtient un loyer net de charges. C’est la base d’imposition de la taxe foncière.

Une réforme pour la mise à jour des valeurs locatives a été prévue dans la loi de Finances pour 2020 votée fin 2019. Si chaque année depuis 2016 des revalorisations ponctuelles interviennent, une réforme générale va être engagée sur trois ans à partir de 2023. D’ici là, l’administration fiscale va collecter auprès des propriétaires-bailleurs les loyers pratiqués qui serviront de base pour ces révisions. Elle doit aboutir à l'actualisation des valeurs locatives des logements en 2026. A noter qu’une réforme des valeurs locatives a déjà commencé en 2017 pour les locaux professionnels.

Il existe un coefficient annuel de revalorisation : chaque année les parlementaires votent une majoration des valeurs locatives des logements via un coefficient forfaitaire. Pour l'année 2020, le coefficient de revalorisation est de 1,012 %.

Le calcul de la taxe foncière

Sur cette valeur locative théorique qui constitue la base d’imposition, on applique le taux ou plutôt les taux votés par les différentes collectivités territoriales : communes, intercommunalités et départements. On obtient alors le montant de la taxe foncière. Selon la commune où est situé le bien, le niveau de taxe foncière peut ainsi être très variable. Le taux d'imposition est inscrit sur votre avis d'imposition de taxe foncière.

Attention, certains autres montants peuvent s'ajouter à ce total, comme certains frais ou taxes annexes prélevés par l'État. C’est aussi le cas de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qu’il donc au propriétaire de payer. Mais pour un bien mis en location, le propriétaire bailleur peut demander au locataire son remboursement.

Rénovation, agrandissement de maison : quel impact sur votre taxe foncière ?

Certaines situations doivent être déclarées à l’administration fiscale car elles sont susceptibles d’entrainer une modification de la valeur locative du bien concerné. Quels changements modifient une valeur locative ? Dans le cas où vous envisagez d’agrandir une maison ou d’en aménager une partie (grenier, combles…), cela impacte la surface habitable via une modification du volume ou de la surface. Il faut donc prévoir une augmentation de votre taxe foncière.

Renseignez-vous sur toutes vos obligations déclaratives. Tout propriétaire doit déclarer les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d’affectation dans les 90 jours après l’achèvement des travaux à l’administration fiscale concernée. Elle recalculera la valeur locative du bien et donc le montant de la taxe foncière. Il faut également informer l’administration fiscale de la perte d’une exonération suite à un changement d’affectation, par exemple si un bâtiment exonéré devient local d'habitation.

Quels cas d’exonérations ou de réductions ?

Il existe plusieurs cas d’exonération qui peuvent tenir à la nature de l’immeuble ou à la qualité du propriétaire ou de ses revenus. Donnons quelques exemples :

  • exonération spéciale en faveur des personnes âgées ou en situation de handicap, ou sous conditions de revenus,
  • l’exonération temporaire de deux ans pour les constructions nouvelles ou reconstructions, ou encore certains changements d’affectation,
  • une exonération temporaire (5 ans puis 3 ans à compter de l’imposition 2021) partielle ou totale, pour certains logements rénovés en faveur des économies d'énergie.

Citons également le plafonnement de la taxe foncière en fonction des revenus pour la résidence principale. A la différence de ce qui existe pour la taxe d’habitation, aucun abattement pour charges de famille existe en matière de taxe foncière. Pour tous ces cas, il convient de vérifier si vous êtes éligible.

Crédit photo : Getty images