Le projet de loi de finances pour 2017 a supprimé la possibilité pour ces derniers d’opter pour la déduction sur leur revenu global.
Fin d’un régime dérogatoire
Si l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations (art. 606 code civil) demeurent à la charge du nu propriétaire, par exemple les gros murs et les voûtes, les poutres et couvertures entières…
Sous réserve que l’immeuble soit mis en location, les dépenses payées par le nu propriétaire au titre de grosses réparations sont déductibles de ses revenus fonciers, dès lors que le démembrement de propriété prend son origine dans une succession ou une donation. En pratique le nu propriétaire va réduire ses propres revenus fonciers ou aboutir à un déficit foncier déductible de son revenu global (dans la limite de 10.700 euros).
Sur option (article 2° quater du II de l’article 156 du code général des impôts), le nu propriétaire pouvait déduire le montant des travaux de grosses réparations sur son revenu global dans la limite annuelle de 25 000€ (la fraction des dépenses excédant cette limite pouvant être déduite, dans les mêmes conditions, au titre des dix années suivantes), que l’immeuble soit loué ou non.
En pratique, ces dépenses de grosses réparations pouvaient être intégralement déduites des autres revenus du nu propriétaire et être ainsi à l’origine d’une économie fiscale importante. Un contribuable pouvait effacer 25.000 euros de revenus par an, alors que le déficit foncier n’est imputable qu’à hauteur de 10.700 euros sur le revenu global (si ce déficit excède 10 700 euros, le surplus est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes).
Un alignement des règles
Afin d’aligner les règles applicables aux dépenses de grosses réparations supportées par les propriétaires sur celles des nus propriétaires, le projet de loi de finances pour 2017 a supprimé le régime optionnel, « la disposition conduisant à une inégalité de traitement avec les propriétaires » selon Bercy.
Désormais le nu-propriétaire d’un logement loué pourra déduire le montant des travaux des grosses réparations, uniquement de ses propres revenus fonciers. En cas de surplus, il bénéficiera d’un déficit foncier l’année des travaux, jusqu’à 10 700 euros, un montant très inférieur au plafond précédent de 25 000 euros.
En pratique , la déduction des travaux de grosses réparations est conditionnée à la mise en location du bien. Si le bien est loué, et que le nu-propriétaire dispose lui-même de revenus fonciers par ailleurs, il pourra toujours déduire ses travaux au titre de ses propres revenus fonciers.
Si le bien n’est pas loué (l’usufruitier s’en réserve la jouissance), le nu-propriétaire ne pourra tout simplement plus déduire les travaux de grosses réparations.
Un régime transitoire
Ces nouvelles règles s’appliqueront aux dépenses supportées à partir de 2017 mais un régime transitoire est prévu. La déduction du revenu global des dépenses de grosses réparations sera toutefois admise pour les travaux payés en 2017, si le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte avant le 1er janvier 2017.
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