Si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens locatifs, l’impact de l’entrée en vigueur en janvier 2019 du prélèvement à la source vous concerne dès 2018. En effet pour éviter des effets d’optimisation, le législateur a prévu des modalités spécifiques de prise en compte des travaux effectués en 2018 et en 2019. Un point sur leur caractère déductible. Une grande vigilance s’impose.
2018, année blanche : quel impact sur les revenus fonciers ?
L’instauration en janvier prochain du prélèvement à la source fait de l’année 2018 une année de transition dite année blanche. En effet, afin d'éviter qu'en 2019, les contribuables ne soient imposés à la fois sur leurs revenus 2018 et à la source sur leurs revenus 2019, les revenus perçus en 2018 ne seront pas imposés, sauf ceux considérés comme exceptionnels. L’impôt des revenus non exceptionnels dits courants, sera effacé via le mécanisme d’un Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement ou CIMR.
Sauf dans certaines circonstances, les revenus fonciers sont considérés comme des revenus courants. Mais seraient considérés comme exceptionnels des revenus locatifs dont l’échéance est afférente à une autre année. Par exemple cela sera le cas de loyers perçus en 2018 mais échus en 2017 (arriérés) : ils seront imposés au titre de l’IR sans bénéficier du CIMR.
Si les revenus fonciers 2018 ne sont pas imposables, cela ôtait donc tout intérêt à la déduction de travaux, considérés comme des dépenses pilotables par le contribuable. Et certains propriétaires-bailleurs auraient été tentés de les différer pour en bénéficier fiscalement ultérieurement.
2018 : quel sort pour les travaux déductibles ?
Cette possibilité pour le contribuable de différer dans le temps les travaux aurait en outre pénalisé les professionnels du bâtiment. Pour éviter toute optimisation de la part des propriétaires concernés, le législateur a prévu un dispositif applicable en 2018 et 2019. En pratique :
- Les travaux d'entretien ou de rénovation réglés en 2018 seront déductibles dans leur totalité des revenus fonciers 2018.
- Les travaux d'entretien ou de rénovation réalisés et payés en 2019 (hors travaux d'urgence, cas de force majeure) feront l'objet d'une déduction égale à la moyenne des dépenses payées en 2018 et 2019. En d'autres termes, ils auront un effet fiscal limité puisque 50 % seulement de leur montant est déductible. Ceux réalisés en 2018, pourront aussi être déduits en 2019 à hauteur de 50 %.
Ainsi, prenons un exemple : si en 2018 vous réalisez un montant de 5 000 € de travaux et que vous percevez 15 000 € de loyers, les revenus nets fonciers générés de 10 000 € seront non imposables au titre de l’année 2018, compte tenu de l’année blanche. Ces dépenses de travaux pourront néanmoins être imputées pour moitié en 2019, donc à hauteur de 2 500 €.
Il convient d’être vigilant car certains travaux ne sont pas soumis à ce dispositif transitoire et leur déductibilité aura lieu dans les conditions habituelles. C’est le cas des travaux d’urgence ou des travaux qui sont à réaliser sur un bien acquis en 2019.
A noter que dans certaines situations très spécifiques, les propriétaires pourraient, dans le cadre du régime du déficit foncier, tirer parti de dépenses de travaux en 2018 si elles se révèlent particulièrement importantes. De telles dépenses pourraient amener à créer un déficit reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce déficit foncier reportable, pourra se cumuler en 2019 avec la déduction à hauteur de 50 % des dépenses de travaux.
Pour rappel, le mécanisme fiscal du déficit foncier (montant des charges supérieur aux recettes) est le suivant : le déficit peut être déduit du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (inopérant en 2018) et au-delà il est -sous certaines conditions- reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
D’autres propriétaires préféreront différer quand cela est possible les travaux à 2020.
Quoi qu’il en soit des simulations chiffrées s’imposent. Dans certains cas complexes, la consultation d’experts est aussi préconisée.
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