Depuis cinq ans, dividendes inclus, le secteur de l’immobilier européen coté en Bourse a progressé de 90 %, alors que l’Euro Stoxx 50 s’est octroyé 70 %. Pour Victor Kittayaso, gérant actions en charge de l’immobilier coté chez Allianz Global Investors, la surperformance de la classe d’actifs par rapport à l’ensemble du marché devrait durer.
« Croissance économique faible + taux d’intérêt bas et politique accommodante + faible visibilité économique et politique, explique le professionnel, égale recherche de rendement visible. Si les taux d’intérêt remontent, cela signifie que l’économie va mieux et, donc, que le marché de l’emploi est mieux orienté, ce qui, notamment, soutiendra l’immobilier de bureaux. Si l’inflation repart, cela se traduira dans les baux, avec l’indexation des loyers. »
Certes, les taux de rendement subissent une pression baissière, mais la prime de risque, vu le niveau auxquels les taux longs sont descendus, est élevée (près de 4 %), contrairement à 2007 (où elle était nulle). Le contexte est « positif » pour l’appréciation de la valeur du patrimoine des foncières. L’écart de rendement entre l’immobilier et le Bund allemand à 10 ans, par exemple, montre que les foncières présentent un aspect « défensif » face à une éventuelle hausse des taux.
Une large répartition des risques
En Europe, la visibilité est « correcte ». Le taux d’occupation des immeubles de bureaux est de 95 %. Les projets en construction offrent plus de 7 % de rendement. L’offre de bureaux n’absorbe pas la demande et se contracte. L’offre future est limitée. L’endettement des foncières est modéré (37 %). Les refinancements profitent de taux d’intérêt historiquement bas…
Il n’est guère évident, pour un particulier, de posséder un immeuble et, encore moins, plusieurs biens immobiliers ! Avec la pierre-papier non cotée (SCPI, OPCI…) ou cotée (actions de foncières ou via des parts de fonds spécialisés), en revanche, diversifier les risques dans différents segments de marché (bureaux, commerces, habitation…) est facile, en France, en zone euro, en Europe, voire dans le monde. Avec, en plus, une liquidité optimale.
Supérieur à 4 % en zone euro et à 3,5 % en Europe, le rendement du dividende ne mollit pas. Cela dit, deux fois plus chers qu’à Paris, les loyers à Londres, ont, dans le bureau, commencé à diminuer, en raison du Brexit… Quelques noms de valeurs choisies par Victor Kittayaso et Thierry Cherel, gérant immobilier coté chez Allianz GI : Vonovia, Deutsche Wohnen, Unibail-Rodamco, Klépierre, Gecina, Leg Immobilien, Merlin Properties Socimi, Inmobiliaria Colonial, Fastighets AB Balder et Icade. Un bémol : les foncières tricolores cotées, qui bénéficient du régime SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées), ne sont pas éligibles au PEA.
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