Propos recueillis par Michel Lemosof
Estimez-vous que la baisse boursière des foncières est excessive ?
Oui. Alors que l’ensemble du marché actions a dépassé son niveau de fin 2019, les foncières cotées perdent encore près de 50 %. Avec une décote boursière par rapport aux actifs nets réévalués – patrimoines moins dettes – historiquement élevée, de plus de 50 %, et un multiple de cash-flow historiquement faible, de 11 fois (contre 17 fois pour la moyenne de long terme), le marché anticipe une baisse supplémentaire des valeurs d’expertise des immeubles et des cash flows d’environ 30 % !
La plupart des investisseurs considèrent que l’immobilier coté se comporte comme une obligation à taux fixe. Ce qui n’est pas le cas. Le compartiment se caractérise par un rendement et une indexation des loyers, plus une option de revalorisation en capital.
À quels types d’actifs vous intéressez-vous ?
L’immobilier joue un rôle essentiel dans la lutte contre le réchauffement climatique. Nous nous intéressons ainsi aux sociétés dont les immeubles ont reçu une certification environnementale. Il y a un indéniable lien entre gestion extra-financière et gestion financière. L’approche ESG favorise la réduction du risque de vacance et l’augmentation de la liquidité. À cet égard, les foncières cotées sont en avance sur l’ensemble du marché.
Nous avons conservé un style « value », ce qui a été pénalisant dans l’environnement de taux bas, avant que celui-ci n’amorce son retour en grâce avec la remontée des taux. L’indexation des baux est le papier buvard de la hausse des taux ! La volatilité boursière des foncières est élevée, ce qui est paradoxal dans la mesure où leurs comptes de résultat, eux, sont stables. Il ne faut pas oublier que, le 1er janvier, les dirigeants connaissent 90 % des chiffres d’affaires de l’année et que, le 1er avril, les frais financiers et les frais généraux de l’exercice sont déjà couverts par un trimestre de loyers. Il y a là une récurrence dont peu de secteurs bénéficient.
N’y a-t-il pas une ombre au tableau ?
Des problèmes que nous ne pouvons pas identifier, comme l’éventualité d’une aggravation de la crise bancaire impactant la liquidité, sans parler de la géopolitique, constituent naturellement des menaces. Toutes choses égales par ailleurs, il y a actuellement un point d’entrée sur l’immobilier coté. Il est possible de s’y exposer en achetant des actions à la liquidité quotidienne (Klépierre, Gecina, Covivio, Carmila, Unibail-Rodamco-Westfield…) ou en acquérant des parts de fonds spécialisés, comme Immobilier 21 (logistique, santé, bureaux, centres commerciaux en zone euro), dont le rendement est supérieur à 5,5 %. Nous préconisons aux épargnants d’investir par paliers successifs à travers le temps, et ce dans le cadre d’une diversification de portefeuille.
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