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Revenus fonciers : micro-foncier, régimes réel et spéciaux

Les contribuables détenant des parts de sociétés soumises à l'IR donnant en location des immeubles nus peuvent également, sous certaines conditions, bénéficier du régime micro-foncier.

Revenus fonciers

Micro-foncier

Les contribuables (sauf exclusions particulières pour les monuments historiques, les lois Besson et Périssol notamment) dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15.000 euros sont soumis de plein droit au régime du micro-foncier et sont dispensés du dépôt du formulaire n° 2044. Le revenu foncier imposable est déterminé par l'administration après un abattement de 30%.

Les contribuables détenant des parts de sociétés soumises à l'impôt sur le revenu donnant en location des immeubles nus peuvent également, sous certaines conditions, bénéficier du régime micro-foncier. Les contribuables, placés de plein droit sous le régime du micro-foncier, peuvent cependant opter pour le régime réel d'imposition. L'option, qui s'exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044, est irrévocable pendant trois ans.

Régime réel

Pour les contribuables qui ne peuvent bénéficier du régime micro-foncier ou qui ont choisit d'opter pour le régime réel d'imposition, le revenu foncier imposable est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des charges déductibles acquittées. Rappelons que les frais de gestion et d'assurance sont déductibles pour leur montant réel. Le propriétaire bailleur peut également déduire un montant de 20 euros par local loué au titre des menus frais.

Le contribuable, propriétaire de son habitation principale, amené pour des raisons professionnelles à la donner en location et à prendre en location une nouvelle habitation, bénéficie quant à lui, sous certaines conditions, d'une déduction forfaitaire spécifique de 10% sur les revenus fonciers bruts. L'avantage concerne les activités professionnelles ayant débuté entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007 et s'applique jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit la mise en location du bien.

Cette mise en location devait toutefois intervenir immédiatement après le transfert du domicile du contribuable, au plus tard dans l'année qui suivait la date de début d'exercice de la nouvelle activité. Si l'immeuble est loué pendant une durée d'au moins trois ans, les déficits fonciers non générés par les intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.

La fraction du déficit supérieure à 10.700 euros, ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt, ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les déficits sont réputés provenir en priorité des charges autres que celles correspondant aux intérêts d'emprunt. La quote-part du déficit déductible qui ne peut être imputée sur le revenu global pour cause d'insuffisance de revenus pourra être reportée sur les revenus globaux des six années suivantes.

Régimes spéciaux

  • "Loi Malraux" : dans le cadre de la loi Malraux relative aux opérations de restauration immobilière dans un secteur sauvegardé, le déficit foncier est directement imputable sur le revenu global dans sa totalité (à l'exclusion des intérêts d'emprunt).

Pour rappel, pour les opérations dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2009, l'imputation des déficits sur le revenu global prévue par le dispositif "Loi Malraux" est remplacée par une réduction d'impôt. Les dépenses éligibles à l'avantage fiscal sont par ailleurs restreintes dans leur objet et dans leur montant global.

Le champ d'application de la réduction Malraux est étendu aux souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) à condition que 65% au moins de la souscription servent à financer des dépenses y ouvrant droit et que 30% servent à financer l'acquisition d'immeubles entrant dans le champ d'application du dispositif.

  • "Loi Périssol" : les contribuables ayant réalisé un investissement locatif dans le neuf entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 et ayant opté pour le bénéfice de ce régime de faveur, peuvent, sous certaines conditions, continuer à déduire de leurs revenus fonciers un amortissement dit "Périssol" fixé à 2% du prix d'acquisition du logement neuf (y compris les frais d'acquisition) pour chacune des vingt années au delà de la quatrième.

L'option pour cet amortissement emporte diverses conséquences : le déficit foncier constaté est imputable sur le revenu net global à hauteur de 15.300 euros et non de 10.700 euros. Par ailleurs, les dépenses de travaux de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sont amortissables.

  • "Loi Besson dans l'ancien" : ce dispositif est applicable aux logements anciens, répondant à certaines normes d'habitabilité et donnés en location entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006, à usage d'habitation principale, pour une durée de six ans minimum, à des locataires dont les ressources et le loyer ne dépassent pas certains plafonds. Le bailleur bénéficie, outre la déduction des charges éligibles, d'une déduction spécifique de 26% pour les six premières années de location.
  • "Loi Besson dans le neuf" : ce dispositif est applicable aux logements neufs, acquis entre le 1er janvier 1999 (ou à compter du 9 octobre 2002 lorsque le logement est loué à un ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal) et le 31 décembre 2002 (ou le 2 avril 2003 pour les logements vétustes) qui sont loués à usage d'habitation principale, pour une durée de neuf ans, à un locataire dont les ressources et le loyer ne dépassent pas certains plafonds. Le bailleur peut, sur option expresse et irrévocable, pratiquer un amortissement calculé sur le prix d'acquisition de l'immeuble.

Le taux de l'amortissement s'élève à 8% pour les cinq premières années et à 2,5% pour les quatre, sept ou dix années suivantes. Les déficits fonciers demeurent imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros. Ce dispositif ne peut se cumuler avec la réduction d'impôt pour investissement outre-mer ainsi qu'avec le régime du micro-foncier.

  • des avantages similaires sont attachés au "dispositif Robien" qui s'applique aux logements neufs acquis du 1er janvier 2003 (ou du 3 avril 2003 pour certains logements anciens faisant l'objet de travaux de réhabilitation) au 31 août 2006 mais dont le bénéfice n'est pas lié aux ressources du locataire et pour lequel le plafond des loyers est supérieur au "dispositif Besson". En outre, pour les investissements "Robien-ZRR", une déduction spécifique de 26% est applicable.
  • dans le cadre du "dispositif Robien recentré" qui s'applique aux investissements réalisés du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009, le bailleur peut déduire 6% du prix du bien pendant les 7 premières années, puis 4% les 2 suivantes, l'engagement ne peut être prorogé à l'expiration de ces neuf années.
  • "Dispositif Borloo neuf " : ce dispositif est réservé aux contribuables qui ont réalisés, à compter du 1er septembre 2006 (ou à compter du 1er janvier 2006 si le contribuable opte rétroactivement pour le "dispositif Robien recentré"), des investissements qui portent sur des logements neufs destinés à la location dans le secteur locatif intermédiaire et qui optent pour le " Robien recentré".

Ce dispositif, variante du "Robien recentré", comporte notamment des conditions de loyers plus restrictives. Le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du contribuable. Les contribuables bénéficient d'une part d'un complément de déduction possible de 7,5% ou 15% du prix de revient du logement (selon leur choix à l'issue de la période initiale de location de 9 ans, de prolonger son engagement de 3 ans ou 6 ans) et d'autre part, d'une déduction spécifique de 30%.

Pour rappel, pour les demandes de permis de construire déposées après l'entrée en vigueur d'un décret d'application , et au plus tard à compter du 1er janvier 2010, les avantages fiscaux attachés aux dispositifs "Robien recentré" et "Borloo neuf" sont soumis à une condition tenant à ce que les logements respectent les caractéristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la législation en vigueur.

  • Le "dispositif Borloo ancien" : ouvrent droit à ce régime les baux conclus à compter du 1er octobre 2006 et qui portent sur les logements, neufs ou anciens, donnés en location pour une durée minimum de 6 ou 9 années, soit à un locataire dont les ressources et le loyer ne dépassent pas certains plafonds, soit à un organisme de droit privé ou public en vue de l'hébergement de personnes défavorisées. Une convention doit être conclue avec l'Anah dans le secteur intermédiaire ou social.

Les bailleurs bénéficient dans le cadre de ce dispositif d'une déduction spécifique de leurs revenus fonciers de 30% (secteur intermédiaire), 60% (secteur social) ou 70% (logements loués dans le secteur intermédiaire ou social à un organisme privé ou public pour une mise à disposition ou location à des personnes défavorisées).

Landwell & Associés .