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Rendu possible par la loi Elan*, le retour de l'encadrement des loyers à Paris devrait intervenir dès la publication par arrêté préfectoral des nouveaux montants de référence de loyers.

Dix-huit mois après l’annulation fin 2017, à Paris et Lille, de la mesure d’encadrement des loyers appliquée environ 2 ans dans la capitale, la Ville de Paris a été la première commune autorisée à mettre en place le nouveau dispositif d’encadrement des loyers, permis par la loi Elan*, par décret du 12 avril 2019. La mairie est dans l’attente de la publication par le Préfet des loyers de référence.

Un dispositif déjà appliqué à Paris d’août 2015 à fin 2017

Initié par la loi Alur et appliqué dans la capitale à partir de 1er août 2015, ce dispositif a ensuite été annulé fin novembre 2017 par la justice administrative, selon laquelle il aurait fallu étendre l’encadrement à toute la zone tendue parisienne, soit plus de 400 communes et non en "ne fixant les loyers de référence que pour la commune de Paris".

Pour rappel, le dispositif d’encadrement des loyers a pour effet de limiter la hausse du loyer d'un logement lors de sa 1ère mise en location, de sa remise en location ou lors du renouvellement du bail. Le loyer demandé (hors charges) devait être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.

La mairie de Paris a toujours été favorable à l’application d’un tel dispositif qui devrait y faire son retour très prochainement. En effet, le Gouvernement a autorisé le 13 avril 2019, par la voie d'un décret publié au Journal officiel, l'encadrement des loyers à Paris, dans le cadre de la loi Elan (Journal officiel du 13 avril 2019).

Une option et une expérimentation prévues par la loi Elan

En pratique, le dispositif d’encadrement tel que prévu dans la loi Alur est remplacé par une expérimentation d’une durée de cinq ans, destinée à être mise en œuvre dans les zones tendues sur la base du volontariat. Les collectivités concernées peuvent déposer une demande auprès du ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, précisant :

  • le périmètre du territoire susceptible d’être encadré
  • les éléments justifiant que les critères d’éligibilité à l’expérimentation sont remplis pour le périmètre proposé.

Parmi ces critères figurent l’écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ainsi que le critère de niveau de loyer médian élevé.

Un mécanisme identique en vigueur sans doute cet été à Paris

La mesure y sera effective sans doute d'ici l'été 2019, une fois les plafonds de loyers publiés par le préfet, sans doute d’ici juillet.

Le mécanisme qui va s’appliquer prochainement est identique au précédent. En pratique, le loyer d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire (ou d’un bail mobilité) ne devra pas dépasser un plafond de loyer dit "loyer de référence majoré".

Exprimés en euros par mètre carré hors charges, ces loyers de référence sont déterminés à partir du montant des loyers pratiqués dans un secteur géographique et pour une catégorie de logements donnés (location meublée ou non), fixés par l’Observatoire des loyers (OLAP) et publiés chaque année dans un arrêté préfectoral. C’est leur publication prochaine qui permettra l’entrée en vigueur du nouveau dispositif, qui s’appliquera indépendamment de l’indice de référence des loyers et de l’encadrement des loyers à la relocation qui s’y ajoutent.

La possibilité d’un complément de loyer

Le plafond de loyer pourra être dépassé par l’application d’un "complément de loyer" qui doit trouver sa justification dans des atouts particuliers : caractéristiques de confort ou de localisation du logement un peu exceptionnelles (par exemple une grande terrasse en étage, une très jolie vue ou une localisation exceptionnelle). Ce complément de loyer qui doit être stipulé dans le contrat de location, reste considéré comme une notion assez floue. Le locataire pourra le contester pendant les trois premiers mois du bail.

A noter que la nouvelle loi prévoit des sanctions en cas de non-respect de l’encadrement afin que le dispositif soit mieux respecté que pendant la durée la première expérimentation.

Le plafonnement du loyer s’articule avec l'encadrement du loyer à la relocation  

Les biens loués dans la capitale sont également soumis au plafonnement des loyers à la relocation et à l’indice de référence des loyers (IRL) pour la révision annuelle du loyer en cours de bail. En effet il convient de ne pas confondre le dispositif précédent de plafonnement qui va revoir le jour avec celui toujours en vigueur qui concerne l’encadrement des loyers à la re-location, variable selon la localisation de celui-ci (zone tendue) et la durée de vacance du logement. 

D’autres villes situées généralement dans la proche banlieue de Paris se sont également déclarées candidates pour appliquer l’encadrement des loyers. 

* loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi Elan.

Crédit photo : Getty Images