Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier ? Vous savez certainement qu’en vertu de la loi Carrez (du 18 décembre 1996), le cédant doit faire figurer dans les différents actes (préparatoires ou définitifs) la mesure précise de la superficie privative du bien. Ce dispositif ne s’applique pas à tous les biens : les maisons individuelles ne sont en général pas concernées, sauf en cas de copropriété dite horizontale. La superficie privative loi Carrez, se distingue de la superficie habitable Boutin aussi bien sur le plan technique que sur le plan de son champs d’application.
Loi Carrez : dans quels cas s’applique t’elle ?
En pratique si en cas de cession, la surface habitable se calcule dans tous les cas, la superficie privative Carrez ne se calcule qu'en cas de copropriété. Elle se mentionne dans les différents actes de chaque étape d’une vente : promesse ou compromis de vente et acte de vente.
Ainsi les propriétaires concernés par la cession d’une maison individuelle ne sont pas tenus de l’indiquer. La raison invoquée est que dans ce cas, la valeur d’achat dépend de la surface habitable, mais davantage de la surface et de la valeur foncière.
Mais elle s’applique toutefois si vous êtes propriétaire d’une maison en copropriété que vous souhaitez céder. En effet si elle fait partie d’une copropriété appelée "horizontale", vous êtes soumis au métrage de la loi Carrez. Il s’agit d’un ensemble de lots individuels bâtis sur un terrain commun, chaque lot étant composé d'une partie privative (la maison) et d'une quote-part des parties communes (en général le terrain).
Ainsi la loi Carrez ne s’applique pas à un bien non soumis à un statut de copropriété, ni à la location, ni un bien vendu dans le cadre d’un contrat de vente en état futur d'achèvement (Vefa), car le promoteur est déjà tenu par une autre loi d’indiquer dans les actes la surface.
Comment mesure-t-on avec la loi Carrez ?
Quels sont les grands principes du mesurage selon la loi Carrez ? Cette mention obligatoire permet de calculer la superficie privative correspondant à la superficie de plancher des locaux "clos et couverts", déduction faite notamment :
- des murs et cloisons,
- marches et cages d’escalier,
- gaines,
- embrasures de portes et fenêtres,
- des surfaces de plancher situées sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m.
Mais s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, sont pris en compte et mesurés :
- le sous-sol (hors cave et parking) ;
- le grenier et les combles, même non aménagés ;
- les réserves et remises ;
- une véranda.
Ensuite les lots en copropriété d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas soumis à l’obligation de ce diagnostic, qu’il s’agisse de cave, de garage, de place de parking ou de chambre de service.
Et la loi Boutin, quelles différences avec la loi Carrez ?
Loi Boutin et loi Carrez n’ont d’abord pas le même champs d’application mais ont aussi des différences techniques de règles de calcul qui font que les résultats peuvent être différents.
Depuis la loi Boutin de 2009, doit être obligatoirement mentionnée dans tout bail d’une location vide utilisée comme résidence principale, la mention de la superficie de la surface habitable. Ce diagnostic concerne désormais les locations meublées.
Si les calculs des surfaces selon la loi Carrez ou la loi Boutin diffèrent peu : la superficie à évaluer est donc la surface de plancher construite obtenue après la soustraction de l’étendue des murs, des cloisons ou des escaliers. La différence fondamentale tient à ce qu’elle n’inclut pas non plus les combles non aménagés, les terrasses, les remises, etc.
Faire appel à un professionnel
Afin de réaliser ces métrages, qui peuvent se révéler complexes notamment en cas de mansardes, mezzanine, il est conseillé -mais pas obligatoire- de recourir à un professionnel. Selon la loi Carrez, si la superficie réelle du logement est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle indiquée dans l’acte authentique, l’acquéreur pourra réclamer une baisse du prix au vendeur dans le délai d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique.
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