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Que savoir avant d’investir sur les supports de pierre papier pour diversifier et dynamiser son contrat ?

Les épargnants ont davantage recours à la diversification dans leur contrat d’assurance-vie. Pour faire face à la baisse des rendements des fonds Euros, ils montrent un réel engouement pour la pierre-papier à travers les unités de compte immobilières. Elles sont proposées dans de nombreux contrats sous la forme de parts d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ou de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces supports de diversification n’offrent aucune garantie du capital mais permettent d’espérer de meilleurs rendements sur la durée. Que savoir sur leurs atouts et risques avant d’investir dans ces supports ?

OPCI et SCPI deux véhicules de pierre papier

Dans le contexte d’érosion continue du rendement de leur fonds Euros, le comportement des épargnants évolue avec davantage de prise de risque, via des investissements en unités de compte. Ces dernières ne garantissent pas le capital, mais offrent de meilleures perspectives de rendement sur le long terme, variables selon leur nature.

L’attrait des épargnants pour le secteur immobilier ne se dément pas avec l’assurance-vie. L’investissement en parts de SCPI et OPCI se développe grâce à un nombre croissant de contrats permettant d’accéder à de telles unités de compte. En optant pour elles, les épargnants doivent abandonner la garantie du capital, spécificité du fonds en Euros. Mais ils voient en elles plusieurs atouts : des placements moins volatils par rapport à des supports en actions, la possibilité d’accéder à de l’immobilier avec une faible mise de départ et bien sûr le cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie. 

Que savoir avant d’opter pour la pierre papier dans son contrat d’assurance-vie ?

Tout d’abord, certains contrats parmi les plus anciens n’offrent pas encore d’accès aux supports de pierre papier et de nombreux contrats ne les proposent qu’en nombre très limité. 

Comme pour tout investissement il est nécessaire au préalable de déterminer son appétence au risque, son objectif d’investissement, la composition de son patrimoine. Il est en effet important d’avoir un horizon de placement éloigné et de ne pas oublier que les performances passées de ces supports -qui ont sans doute participé à leur développement- n’augurent pas des performances futures.

Bien sûr, contrairement au fonds en Euros, les unités de compte dont les SCPI et OPCI n’offrent aucune garantie du capital versé. Comme les unités de compte en actions sont soumises aux fluctuations des marchés financiers, les parts de SCPI et OPCI sont soumises à celles des marchés immobiliers, à la hausse comme à la baisse.

Dans les périodes de crises pouvant impacter le secteur immobilier, comme celle que nous connaissons actuellement, les épargnants voient leurs avoir exposés à une éventuelle baisse de rendement ou de valorisation du prix de part. Ces variations dépendent bien sûr de la typologie de SCPI : bureaux, commerces ou hôtels par exemple.

Il est donc toujours important avant de s’engager de prendre connaissance de la documentation réglementaire, comme le DIC (Document d'informations clés) ou le prospectus.

SCPI et OPCI : quelles différences ?

Selon les contrats, vous pouvez avoir le choix entre ces deux supports. Mais connaissez-vous les différences entre SCPI et OPCI ? La principale distinction entre les SCPI et les OPCI (dont la création date de 2008) s’opère au niveau de la composition de leurs actifs. Ils permettent aux épargnants d’investir sur de l’immobilier professionnel mais dans des proportions variables. 

Si avec un placement en parts de SCPI vous serez totalement investi dans l’immobilier, avec les OPCI vous accédez à un support uniquement à dominante immobilière. En effet 60 % de ses actifs doivent y être investis, ils contiennent au-moins 5 % en actifs liquides et enfin 35 % maximum en actifs divers.

C’est donc un produit hybride qui se situe entre les SCPI et les OPCVM (Organisme de Placement Collectif de Valeurs Mobilières (Sicav/FCP). Vous diversifierez vos avoirs vers des actifs immobiliers et financiers tout en limitant la volatilité de votre investissement par rapport à des supports en actions.

OPCI et SCPI dans l’assurance-vie : une fiscalité adoucie

Les parts de SCPI et OPCI logées dans une assurance-vie bénéficient du régime de son enveloppe fiscale pour leurs revenus et plus-values mobilières, par rapport à un investissement direct. Ce régime est donc intéressant sur le moyen et long terme puisque les gains ne sont imposables que lors d’un rachat partiel ou total selon les règles en vigueur applicables au contrat. Ainsi à titre d’exemple, si le contrat a plus de 8 ans de détention, les gains du contrat seront imposables après déduction d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule (9 200 € pour les couples soumis à une imposition commune). Bien sûr, l'enveloppe assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse en cas de transmission. 

Ensuite conformément à l’article L132-21 du Code des assurances, en cas de demande de rachat du contrat, la compagnie d’assurance verse la valeur de rachat du contrat dans un délai qui ne peut excéder deux mois.

Que faut-il vérifier avant d’investir sur des unités de compte de type SCPI et OPCI ?

En premier lieu, vous devez vous référez au DIC (document d’informations clés) dans lequel vous aurez accès :

  • aux principales caractéristiques du produit
  • une description du risque et des possibilités de gains
  • la durée de détention recommandée
  • les frais (coûts directs, indirects, uniques et récurrents)

Les supports SCPI et OPCI supportent des frais de souscription et de rachat spécifiques : il convient de vérifier les frais applicables qui vont impacter le rendement final de vos supports. 

Les unités de compte immobilières peuvent tenter ceux qui ont envie de diversifier leur contrat mais ne sont pas attirés par les marchés financiers dont ils redoutent les fortes fluctuations. Reste à savoir quelle proportion de leur épargne y consacrer. Tout dépend du niveau de diversification de votre patrimoine, de votre profil de risque, de vos objectifs et surtout de la possibilité de garder ces fonds sur le long terme. Il faut prendre le temps de la réflexion.

Privilégiez un contrat qui permet de diversifier son épargne

Les contrats d’assurance vie proposent des unités de compte de niveau de risque et de potentiel de performance diverses. Privilégiez un contrat d’assurance-vie dont la gamme d’unités de compte vous permettra d’envisager une diversification de votre investissement sur différentes classes d’actifs dont l’immobilier, pour pouvoir adapter la composition de votre contrat à votre profil de risque et à vos objectifs mais aussi aux changements de vie.

Selon les contrats, il peut être prévu que l’investissement sur les unités de compte représentatives de parts de SCPI ne puisse excéder une fraction du montant total de l'opération.  Quoi qu’il en soit, SCPI ou OPCI, l’immobilier est un investissement de long terme.

Crédit photo : Getty Images