De nombreux ménages s’interrogent sur le fait de savoir s’il est préférable d’acheter ou de louer sa résidence principale. Avant de choisir, quelles sont les bonnes questions à se poser ? La meilleure décision est fonction de nombreux paramètres : évolution des prix, montant du loyer, coût du crédit, durée prévisible de détention du bien, perspectives de baisses ou hausses de revenus, mais aussi taille et localisation du bien.
Pourquoi être propriétaire ?
L’achat de sa résidence principale mais plus largement l’investissement l’immobilier a toujours représenté pour les français une valeur refuge : 58% des ménages seraient propriétaires (chiffre INSEE) de leur résidence principale. L’évolution positive des prix de l’immobilier depuis plusieurs décennies amène beaucoup à penser un peu vite, qu’il est urgent d’acquérir sa résidence principale et ne pas rester locataire.
Quels sont les principaux avantages pour celui qui possède sa résidence principale ?
-Sécuriser durablement le logement, en cas de chômage, de retraite mais aussi en période de fin de bail car dans certains cas le bailleur peut reprendre son logement ;
-Bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt ;
-Le propriétaire d'une résidence principale est plus libre pour modifier, embellir et donner de la valeur à son bien sans avoir à demander l'autorisation d’un propriétaire ;
-Pouvoir transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants.
Mon raisonnement est-il bien en coût global ?
Souvent, le futur acquéreur se contente de comparer le coût d’un loyer à celui d’une mensualité… Mais pour l’acheteur les frais sont plus nombreux qu’imaginés. Etre propriétaire coûte cher !
En dehors du coût du crédit, il y a bien entendu les frais d’acquisition (« frais de notaire ») et les éventuels frais d’agence. Mais il y a surtout des frais récurrents comme la taxe foncière qui peut s’avérer très élevée dans certaines communes. Il y a aussi les charges -non locatives- et les travaux qu’il est difficile de prévoir. Et s’il y a les travaux courant d’entretien, il y a aussi ceux plus exceptionnels.
Il ne faut pas oublier l’éventualité d’une dévalorisation de votre logement. L’immobilier est régulièrement l’objet de baisses de marché et il peut être problématique d’avoir besoin de vendre rapidement dans ces creux de marché.
Pour justifier sa décision, il faudrait donc pouvoir répondre aux questions suivantes :
- le coût -tout compris- de ma location est-il réellement supérieur au coût global en cas d’achat ?
- la hausse de mon bien immobilier sera-t-elle supérieure à ce que pourrait me rapporter un autre placement que je vais pouvoir effectuer en tant que locataire ? Difficile de prévoir sur la durée…
Vais-je y rester longtemps ?
Une question primordiale est sans doute : vais-je rester au moins plusieurs années - entre 5 et 10 ans- dans le logement dont j’envisage l’achat, aussi bien pour amortir les frais d’acquisition que l’éventualité d’un creux immobilier ?
Plusieurs évènements de la vie (mariage, Pacs, naissances…) plus particulièrement quand on est jeune, font évoluer la vie personnelle et les besoins immobiliers. Achat et revente dans un délai court est source de dépenses (frais de transaction, travaux…). La situation du locataire sera évidemment plus souple s’il doit saisir l’occasion d’une mutation professionnelle que celle du propriétaire qui pourra mettre du temps à revendre son bien.
Faire un achat dépendant d’une hausse des prix à court terme peut se révéler risqué même si les années passées peuvent prouver le contraire.
La conjoncture est-elle propice ?
Il est difficile de répondre à cette question en termes d’évolution des prix de l’immobilier, mais plus facile d’apprécier la situation en termes de coût du crédit.
Ainsi le pouvoir d’achat des ménages a beaucoup augmenté ces dernières années en raison de la baisse du coût du crédit mais aussi de la baisse des prix de l’immobilier sur la période 2012/2015.
Il devient peu propice à partir d’un certain âge de rester locataire car cela expose à une insécurité immobilière. En supposant une augmentation des prix à long terme, la conclusion qui peut s’imposer est d’acheter sa résidence principale surtout dans les grandes villes, si l’on est amené à y résider plusieurs années.
Mais tout dépend de la taille et du lieu
Selon la plupart des études récentes, la rentabilité d'un achat immobilier varie selon la surface : plus la surface acquise est grande, plus vite l'achat sera intéressant par rapport à la location mais là aussi les disparités sont grandes selon les villes.
Ainsi il n’existe aucune règle « simple » qui régit la décision d’acheter ou de louer une résidence principale. Chaque situation est unique, et requiert une étude approfondie des besoins et contraintes. Il ressort que le choix d'acheter dépend du lieu d'achat envisagé et des perspectives à moyen-long terme, et bien évidemment de vos revenus.
Crédit photo : bowie15
