L’encadrement des loyers, créé à l’origine par la loi Alur a déjà été en vigueur dans la capital un peu plus de 2 ans avant d’être annulé par une décision des tribunaux administratifs.
La loi Elan votée (loi du 23 novembre 2018) va permettre sa réactivation, très attendue par la mairie de Paris qui a voté cette possibilité dès le 12 décembre 2018. Son entrée en vigueur n’est qu’une question de semaines, après que ne soient sortis dont le Conseil de Paris .
Une expérience de 28 mois
C'est dans la capitale que le dispositif voté dans le cadre de la loi ALUR a été en vigueur en premier, Lille l’ayant adopté ensuite. Il a été appliqué à Paris du 1er août 2015 au 28 novembre 2017 avant d’être annulé par les tribunaux administratifs.
Les montants maximums figuraient dans un arrêté signé par le préfet de Paris et de l'Ile-de-France.
Mais à la suite d’une décision des tribunaux administratifs de Lille et Paris fin 2017, les deux villes ont les arrêtés permettant la mise en œuvre de l'encadrement des loyers qui n’était donc plus applicable. Le motif de l’annulation était que le zonage géographique de la mesure avait été mal définie dans la loi ALUR.
Mais le Gouvernement a prévu alors une réactivation du dispositif dans la nouvelle loi logement dite ELAN.
Une expérimentation de 5 ans
L’article 140 de la loi ELAN (publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018) prévoit que l’encadrement puisse de nouveau être appliqué.
Et le Conseil de Paris a voté en ce sens le 11 décembre 2018. La mesure ne pourra être effective que lorsque les plafonds de loyers auront été publiés par le Préfet. La mairie évoquait récemment la date de mars 2019.
Ainsi dans les zones d'Île-de-France, où la location est dite tendue -plus de 50 000 habitants- où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, un dispositif d'encadrement des loyers pourra être expérimenté pour une durée de cinq ans.
Devront être fixés, chaque année par arrêté :
- un loyer de référence, égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
- un loyer de référence majoré, égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
- et un loyer minoré égal au loyer de référence diminué de 30 %.
La fixation du loyer
Dès que le dispositif pourra s’appliqué, les parties pourront librement fixer le loyer de base du logement dans la limite du loyer de référence majoré.
Si le loyer de base qui figure dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré -en vigueur à la date de signature de ce contrat-, une action en diminution de loyer pourra être engagée.
A noter qu’existe la possibilité d’appliquer un complément de loyer en cas de logement présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
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