Le projet de loi pour l'Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan) vient d'être définitivement adopté. Ce texte visant à "faciliter la construction de nouveaux logements et à protéger les plus fragiles", cible surtout la construction ou le secteur HLM mais plusieurs mesures sont destinées aux particuliers. Retour de l’encadrement des loyers, création du bail mobilité, renforcement du contrôle et des sanctions des locations touristiques, quel sera l’impact de la loi Élan pour les bailleurs ou locataires ? La loi devrait être promulguée fin novembre ou début décembre, après la décision du conseil Constitutionnel qui a fait l’objet d’une saisine de 60 députés.
L’encadrement des loyers revient
L’une des mesures emblématiques de ce texte est le retour de l'encadrement des loyers. Créé par la loi Alur de mars 2014, le dispositif expérimenté à Paris et Lille, avait été annulé par le juge administratif fin 2017. Pour rappel, il consiste à limiter la progression d’un loyer lors de la mise ou remise en location d’un logement, ou encore lors d’un renouvellement du contrat de location.
Il va réapparaitre avec la loi Elan, qui donne la possibilité de l’appliquer sous forme d’une expérimentation de cinq ans laissée à l’initiative des métropoles. En pratique, la loi n'imposera plus que la totalité d'une agglomération y soit soumise. L’encadrement pourra s'appliquer dans une ou plusieurs villes voire même dans un ou plusieurs quartiers. Il sera opposable aux bailleurs et des sanctions seront prévues :
- le juge pourra diminuer le loyer et condamner le bailleur à reverser le trop-perçu ;
- le bailleur pourra en outre être condamné à une amende administrative.
C’est Paris et une partie de l'Île-de-France qui devraient être les premières agglomérations à décider de l’appliquer.
Le bail mobilité : un gage de souplesse
Un nouveau contrat locatif fait son apparition : le bail mobilité réservé à la location meublée et destiné aux personnes en mobilité (en formation, en stage, apprentissage ou encore en mission temporaire, interim ou CDD). Il vise à ce que certains propriétaires remettent sur le marché des logements vacants ou locations touristiques.
Il a une durée d’un à dix mois, il est non renouvelable et permet au locataire de ne pas verser de dépôt de garantie au propriétaire. C’est la caution Visale qui sert de garantie au bailleur en cas de loyers impayés.
Les locations touristiques mieux contrôlées
Plusieurs mesures sont destinées à renforcer les contrôles et les sanctions des locations touristiques dans les grandes villes, notamment à Paris. Il s’agit de mieux encadrer la location touristique afin qu’elle ne réduise pas l’offre locative privée dans les grandes agglomérations.
Si le principe d’une amende pour location illégale existe déjà, plusieurs autres amendes civiles seraient donc prévues:
- pour ceux qui n’auront pas déclaré leurs locations touristiques : amende civile allant jusqu'à 5 000 € ;
- pour ceux qui n’ont pas transmis, à la demande de la Mairie, le décompte des nuits de location : amende allant jusqu’à 10 000 € ;
Et pour les plateformes ne respectant pas leurs obligations au niveau des annonces, le texte prévoit des amendes atteignant 50 000 €.
Caution solidaire, diagnostics : des dispositifs allégés.
Plusieurs mesures de simplifications sont adoptées dans le cadre d’une location. En premier lieu, la remise des diagnostics obligatoires devenus très nombreux, pourra être dématérialisée. Cela sera le cas également des extraits du règlement de copropriété, à remettre au locataire.
Una autre mesure de simplification touche la caution solidaire. Fini les paragraphes d’écriture que connaissent bien ceux qui se portent caution ; le contrat inclura toujours le contenu informatif et juridique mais il n'aura plus à être manuscrit. Le garant n’aura qu’à signer l'acte de caution.
L'accessibilité des logements
C’est le point qui fait l’objet d’une saisine de parlementaires du conseil constitutionnel. Le gouvernement souhaitait supprimer l’obligation de 100 % d'accessibilité aux handicapés dans l'immobilier neuf pour le réduire à 10 % réservant les 90 % à du logement évolutif, qui permet de redimensionner les espaces en fonction des besoins des occupants.
Cela ne sera ni ce taux de 10 % voulu par les députés ni un taux de 30 % réclamé par les sénateurs qui s’appliquera. En effet 20 % des logements neufs seront construits pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite.
Le gouvernement vise une promulgation de la loi fin novembre, début décembre.
Crédit photo : Mario Guti
